首页 > 新闻 > 美国买房投资:内行看价值外行看价格
美国买房投资:内行看价值外行看价格
2013-06-19
摘要:美国买房投资重在购入市场的稀缺产品,创造价值和以房养房。
  投资美国(America)房地产,首先是要保值,然后才能谈回报。如果房子买时50万,现在只值40万了,还谈什么投资?那么如何能达到有效的投资保值呢?

  1. 以低于市场价值的价格买入,购买市场的稀缺产品

  谨遵投资房产金言:房产投资挣钱是在买的时候,不是在卖的时候。

  这是说,找到低于市场价值很多的房子,就已经把这个差额赚到了。
 
  这里要说明,市值和价格是不同的。买卖双方有一定距离,都没有特殊压力,上市场足够时间条件下,房产成交的价格。而价格就简单了,就是成交价。成交价的形成,有很多因素,当前美国的贷款危机就是一个巨大的构成低价格的因素。买方急等现金流通,愿意以抛售价格出售。这就是为什么有很多很好的房产,很快就成交了。因为他们的价格远低于价值。

  现在美国房产低价格是由于资金运转停滞,房子急于求现,而不是房子价值跌了。

  2. 以攻为守,创造价值

  搞房地产的人都知道,房产过程中的投入最少,增值最大的一步是费宅地规划成宅地,生地变熟地。这里有数倍甚至十倍的利润。尤其在美国,一片地原来是农田,现在规划成住宅或商用,其潜在的价值就创造了。

  很多好的土地开发项目急需资金,而开发商在项目开始的时候,往往要跑审批,去规划委员会申请,往往耗时几年,才把地批下来。而此时没有现金收入,还要付工程设计公司设计费和基础设施费用。这是最艰难的时期了。此时投资者投入资金入股,又有地契担保,就是抓住了最实在的价值。等土地批到,做了基本初期开发,比如修路,简单分片,才能卖给房产建筑商,到那时就有现金流入了。

  如果美国房产投资者投入能创造价值的项目,也使投资升值了。

  3. 盯紧现金流,以房养房

  美国和中国不同,房产每年要交1-3%的房产税。一般情况下,房产每年升值也是3%,能够抵消。不过升值的钱要卖房时才能兑现,这样的话,如果空十年,就要往里再投入了30%。这是不利于投资的。

  怎么办呢?很简单以房养房,不要让房子空置。在自己不住的时候,委托管理公司将房子出租。事先讲好将哪个世界段预留给房主。美国的租客很规矩,因为不交房租或损害房子引起法律纠纷要影响他们的信用分数的。

  这种操作方式一般只适于在由流动人口的城市和地区,比如旅游城市,迈阿密,拉斯维加斯。如果房子一段时间可以出租,那么每年1-3%的税不成问题,而且还有盈利。

  综上三点,只要紧盯价值和回报,投资于局部成长地区,投资于稀缺资源,投资美国房产完全是能保值的。
摘自:搜房
海外投资网微信
分享到:
相关新闻
海外投资俱乐部 扫描二维码或
查找公众号
"海外投资俱乐部"
加微信