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伦敦各类房产适合不同阶层投资者
2014-03-18
摘要:现在,想买一套房子在伦敦生活或是投资的人是越来越多,特别是来自中国的投资者。不过,国内的投资和都认为,伦敦房价那么高只有土豪们才有资本投资。其实不然,伦敦房价走势虽然一路攀升,但是并不妨碍来自不同阶层的投资者……
 
伦敦肯辛顿爵士住宅(肯辛顿大街375号)外观
 
  健全的法律体系,海外投资者专享的优惠税收政策,庞大且多元化的租赁市场,国际一流的大学……伦敦正在吸引着来自中国各个阶层的投资者。海外置业并不是富人的专利,只要具有稳定的收入,在伦敦置业并不遥远。
 
  伦敦房租年收益率约5%
 
  2013年上半年,在全球房地产市场中表现最为突出的是伦敦,超过纽约、巴黎、东京、香港等热门投资城市,达到300亿美元的交易金额。2012年,伦敦核心区域的新屋销售只有一万套,其中80%来自海外买家,5%的买家来自中国。仲量联行接触到的已在伦敦置业的中国投资者年龄在35岁到50岁之间,这些人普遍有高等教育背景,他们的孩子也有潜在的海外高等教育需求。
 
  这些投资者的子女并不是在近期就有求学需求,有些甚至要等十年之后。但他们会现在就筹备在海外购房,等到孩子真正上学之后,家长就只需要负担留学的费用或者一些杂费,不用担心居住问题。
 
  对于这些置业者,在伦敦购房也相当于另外一种理财方式,没有大涨大跌,资金相对更安全,增长更稳定。
 
  来自中国的王先生2010年以27.5万英镑买了套小户型,75%贷款,25%自付(约8万英镑,78.6万人民币)。现在的房租收入是300英镑一周。
 
  除去每月还贷750英镑左右(还贷数额因贷款种类和方式不同,会有些许差距),除去各种管理费用(中介找租客的费用、中介管理费、物业费、房屋 维修费用等),每月大概有340英镑左右的纯收入,也就是一年4080英镑。以8万英镑本金来计算,年收益率在5%左右。以上计算的利润没有交税,因为英国税收可以通过合法手段避开一部分。
 
  比如,如果用了贷款,付给银行的利息就可以抵消部分税金。另外,所有的物业维修维护费用也可以用来抵消部分税金。此外,英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除,以补偿房屋的折旧费,及房屋维护、室内装修等开销。因此,除去合法扣除的部分,境外房产投资者所需缴纳的税金并不多。
 
  不只限高净值人士
 
  按照目前英国的投资置业要求,投资人只需要付10%的首付,法律上就拥有了房子的产权,就可以交易。
 
  从仲量联行接触到的一些海外置业者的情况来看,贷款买房者的比例占80%。
 
  在伦敦如果是贷款买房,贷款人要等真正交房入住的时候才申请贷款,这样,如果投资者判断贷款压力较大,也可以在申请贷款之前把房子卖掉。
 
  事实上,在内地投资者开始关注伦敦市场之前很多年,一些香港人就已经开始触及伦敦市场。他们会买好几套房子,等到真正贷款的时候,再决定是贷款一套、两套或是其他选择。
 
  另一方面,如果是全款投资,在目前人民币兑英镑的优势下,也可以分担单一货币的风险。
 
  仲量联行住宅部中国区董事张宏介绍,“如果你有100万闲置资金,你就可以在伦敦买一套房,但是如果用它来付首付,可以在伦敦买2套、3套房,这样收益也会增加,这就是利用了英国贷款的这种杠杆优势。从投资来讲当然是少首付,高杠杆会达到收益最大化。”
 
  一位来自摩根斯丹利的从事房地产数据研究多年的资深人士,总结出了四个最值得投资的市场:香港、新加坡、伦敦、纽约,其基本考量就是税收、租赁市场和法律体系。
 
  目前,香港和新加坡已经开始限购,纽约也是一房难求。
 
  “在纽约很难用10%的贷款首付在好地段地方买到房子,因为在那边没有信用就贷不了款,或者很难贷到款,所以英国就是一个很重要的选择。”张宏说。
 
  对于什么样的人符合10%首付的贷款标准,张宏解释,“假如你想买一套30万英镑的房子,10%的贷款首付就是30万人民币,只要你的银行存款可以证明你在今年有30万人民币存款就可以。”
 
  需要注意的是,伦敦的建房周期一般是2-3年,在交房之前分期付款每年都需要交10%,因此,投资者需要确保在贷款之前能够负担这两年的费用。
 
  英国的房产跟中国是不一样的,它的产权从99年到永久产权不等。而且它的租房市场需求很大。房产增值加上租金收入减去日常维护、减去贷款费用还有非常可观的盈余,这其实也是给大家打开另一个理财方式的大门。把钱放在最安全的地区,英国可能是一个很好的避风港。
摘自:居外
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