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投资分析:葡萄牙房产走势
2014-07-02
摘要:相比欧洲大多数国家房产的大起大落,葡萄牙房产即使在债务危机之际,也没有经历暴涨暴跌的情形,没有出现过投资泡沫,适合稳健型、发展型投资。
  自葡萄牙推出"黄金居留法案"以来,葡萄牙的房地产受到全球各地投资人的越来越多的关注和青睐。投资葡萄牙房产,可选物业业态类型丰富,主要包括住宅、写字楼、工业地产和商业地产。针对葡萄牙房产市场,在此将着重介绍其市场历年波动概况,分析市场各业态发展动态、投资市场环境及相关政策动向,对葡地产投资热点做一个把握和分享。
 
  葡萄牙现有人口约1060万,国土面积9.2万平方公里。随着1986年加入欧盟,葡城镇化和现代化步伐加快,加之政局稳定,自然环境优美,气候宜人,地产价格相对便宜,外国直接投资表现强劲,在葡置业增多。90年代开始,住宅单位建设加快。1998年和2004年,葡萄牙分别承办了世博会和欧洲足球杯,政府集中资金投资了许多基础建设,期间地产行业受惠呈现了地产经纪畅旺。但相对于其他欧盟成员国,由于政府保守的政策,葡萄牙房产价格涨幅相当平稳,甚至有被低估。然而2010年葡发生债务危机后,欧洲地产行业整体一路下滑,也因此至今仍有很多投资者对于葡国地产行业持有一个问号。
 
  但其实,相比欧洲大多数国家房产的大起大落,葡萄牙房产即使在债务危机之际,也没有经历暴涨暴跌的情形,没有出现过投资泡沫,适合稳健型、发展型投资。
 
  住宅地产市场
 
  从住宅类别看,主要有旧房翻新、公寓、别墅、廉租房和度假房等。从住宅供应情况看,2002年是高峰期,完工12.5万套,2009年回落到6万套,2010年初开始,由于受债务危机的影响,更降到5万套。从需求来看,葡萄牙国土面积较小,核心房产投资城市屈指可数,鉴于空置的房产日渐有限,新房供应量又少,加之葡萄牙没有拆迁法,推崇以旧养旧,房子不会推到重建,而只是内部翻新,特别是城市老城区地块,买一套少一套的稀缺房源,奠定房价上扬的基础。
 
  以2010年为例,新完工住宅3.19万套,其中,旧房改造7千套,占22%。与欧洲其他城市一样,里斯本老城区也保留大量的旧建筑,旧房占比非常高。
 
  目前,里斯本有5.5万栋住宅,其中,有1.2万栋需要重修,预计投入资金80亿欧元,劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划,比如,在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下,可对内部作任何改造,但要确保古建筑升级及安全。
 
  商业地产市场
 
  90年代以来,商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市,市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高,其建筑具有国际水准,并屡获设计大奖,由此也吸引了欧洲投资者。
 
  写字楼市场
 
  葡萄牙的写字楼主要围绕里斯本及周边的市场,其供应量为440万平米。在过去的20年里,里斯本大区的写字楼供应量的增长仅为2% 至3%之间,作为葡萄牙的经济中心区域,历年来大量的企业总部纷纷进入里斯本CBD中央商务区和世博新兴金融区,空置率长期保持在较低水平从租金水平看,里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元,居于欧洲中上水平。
 
  工业地产市场
 
  与地产其他版块和欧洲国家相比,葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高,以求达到国际物流运营的标准。
 
  大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场,火车站,港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米,其中仓储和物流占70%。在过去的10年里,工业和物流地产租金平稳,保持在每年每平米50欧元,作为后起之秀,在欧洲也是最具竞争力的。
 
  地产投资市场
 
  葡地产投资市场明显分两种群体,国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼,而葡国内投资者对工业地产和商铺更感兴趣,因为后者对物业运营管理的要求低一些。而无论工业地产、商业地产,如写字楼和购物中心,均可能有较好的投资回报。
 
  根据最新数据显示,地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中,前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和SantanderTottaGroup。在过去的14年间,有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场,其中,德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%,投资总额达40亿欧元,重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策,这一法案也已成功吸引包括我国在内的更多的国际投资者,让葡萄牙在住宅市场上也节节攀升。
 
  投资葡萄牙的优势
 
  就目前的发展趋势来看,根据欧洲央行提供的资料,尽管北美和欧洲多数国家的房地产业陷入萧条,但是葡萄牙却是少数的几个房地产价格出现回升的国家之一。2012年,葡萄牙的高档房地产价格还在上涨,而巴黎和罗马的房产价格同期下降了4.5%到15%。
 
  在欧元危机的大背景下,葡萄牙的房产市场可谓是独树一帜。而相比于历史的最高纪录,里斯本的房地产价格已经下降了10%,比金融危机前要便宜得多。在价格刚刚止跌回升之际,正是抄底抢购的最好时机。
 
  在价格方面,目前在整个欧洲,葡萄牙属于房产价格十分低廉的国家,即使是里斯本最贵的地区,房价也只是西欧很多度假胜地的房价的三分之一。但葡萄牙居住环境受欢迎的程度,却是全欧国家中排名前几位的,目前很多欧洲人喜欢来葡萄牙进行房产投资,这已是不争的事实。
 
  据阿尔加维的房产中介反馈,很多英国人愿意在葡萄牙置业定居,他们比较青睐100万欧元左右的别墅。而里斯本高档房产的买家主要是安哥拉人和巴西人,这些人主要因为石油和从事贸易致富,目前安哥拉人和巴西人占据了葡萄牙高档房产市场的30—40%。黄金移民计划推行后,预计会有越来越多的外国人投资葡国房产,例如中国人、巴西人、俄罗斯人,等等。
 
  从经济规律来看,葡萄牙楼价再度大幅下滑的可能性已经不大。在整个欧洲房产市场陷入低谷时,葡萄牙房产仍然保持了强劲的发展势头,价格逆势上涨。一旦投资增多,必会迎来更大的发展机遇。在投资热潮下,预计随着移民新法案的实施以及当地房产供应量增加,葡萄牙房产投资可能将会给投资者带来可观的增值收入及租金收入,投资回报十分值得期待。
 
  里斯本住宅投资风向标
 
  对于购房移民投资者而言,选择一个保值增值,出租自住两相宜的投资标的是一个非常重要的移民环节。而人口持续增长无疑是房价稳定持续上扬、出租有力保障的一个硬指标,里斯本作为葡萄牙的首都和经济、贸易、航运中心,是葡萄牙人口最密集也是人口增长最快的地区,当之无愧地景鸿投资研究小组强力主推的置业区域。
 
  a. 里斯本老城核心区带租约酒店式公寓:
 
  里斯本核心酒店式公寓都位于里斯本的核心商业区,是城市最好的位置,相当于上海的南京(楼盘)西路、淮海路,绝佳的地段保证出租率和收益率。该类房产房型及面积选择较多,一般50万欧元可以买到100平米左右的面积,并预期有一定的年回报率,同时给予房主每年10天左右预约的入住时间。
 
  b. 里斯本老城中心核心区公寓
 
  里斯本老城奉行以旧养旧,政府推行的改造政策是外部保留原始风貌,内部修缮为现代风格的尚品公寓,为住户提供品质生活。里斯本市区较小,核心区弹丸之地,精品房源更是买一套少一套。投资核心区房产保值、增值同时也是出租率的保障。
 
  c. 里斯本市区学区房推荐
 
  学区房价格相对核心区域更加亲民,该区域也是葡萄牙本地人喜欢选择购房居住的位置,所以周边配套完善、适合生活。该类房源也方便出租给学生及教职员工,租客质量也相对较好。
 
  d.里斯本市贝伦区公寓推荐
 
  贝伦区是葡萄牙首都里斯本的一个区。位于里斯本市核心区以西6公里,4月25日大桥以西2公里。该地名在葡萄牙语中的意思是耶稣的出生地伯利恒。该地区是里斯本世界文化遗产景点的聚居区,作为葡萄牙大航海的出航港口,该区域拥有大量一线河景公寓,前往周末度假圣地卡斯卡伊斯,只需10分钟车程。
 
  e. 里斯本世博区公寓推荐
 
  该区域由1998年世博会而建立,比邻特茹河,尽享一线特茹河美景。区域内基础设施、商业配套完善:达伽马购物中心、私立小学及中学、葡萄牙最大的连锁医院皆坐落于此。世博区整体繁华现代、生活便利,离老城区仅15分钟车程。大批跨国企业总部,如:微软、IBM、索尼、沃达丰等聚集于此,给此地高端公寓出租率予以保证。此地也是葡萄牙黄金居留计划推行以来,房价上升最快的区域。
 
  f. 里斯本老城区使馆区公寓推荐
 
  使馆区离里斯本核心区、老城区皆只有五分钟的车程,闹中取静,各国使馆林立。该区域的住户一般为使馆人员及家人,邻里质量较好。鉴于大批使馆工作人员子女的教育需求,该区域拥有不少优质的国际学校。该地区房产的建筑标准及室内装修标准非常高,房价也相对较高。
摘自:中国商业电讯
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