“事前的法律环境分析调查很重要。”7月17日，北京市某国际事务所主任接受访问时，结合他的实际工作经验，回应海外房产投资事前、事中、事后的法律注意事项。

 

　　记者：对于想“走出去”房企，要做哪些准备工作?
 

　　主任：首先是投资环境的调查，这一点特别重要。投资者需要对东道国的政治稳定性，投资准入制度，金融汇兑制度，土地、房产、建筑的法律法规和政策，税制等方面做充分的调查。

比如投资的领域是鼓励类、限制类或是禁止类，采取合资的方式还是独资的方式进入东道国市场，在投资领域以及房地产开发领域是否允许外国投资者持股过半，是否允许外国投资者持有东道国土地或房产，如何享受东道国的投资优惠政策，如何设计投资架构进行节税等等。

 

　　其次，要寻找及鉴别合适的合作伙伴。
 

　　记者：走出去需要什么样的伙伴?
 

　　主任：投资者一方面要建立内部的合作团队，包括项目团队、法律顾问团队、财务顾问团队、甚至评估鉴定团队等;另一方面要选择合适的当地合作伙伴，并对其进行必要的尽职调查，包括设立、存续的合法性，财产状况、经营状况等重要内容，降低合作的外部风险。

 

　　记者：对于已经走出去的房企来说，如何做好投资实施阶段的风险防控?
 

　　主任：一是行政审批。随着我国境外投资审批制度的逐步放开，投资者在行政审批上的困难更多的是来自东道国政府，如反垄断、国家安全的审查，有的国家将房地产开发列入限制类领域，从而提高外国投资者的进入门槛。房地产开发阶段则面临土地使用许可、建设许可、环境许可等复杂审批。中国开发商需要预先作好可行性评估，预防审批不通过或受延误的风险。

 

　　其次是土地的清洁。在实物层面上，土地的清洁、平整，未受到污染；在法律层面上，土地上未设置抵押、地役、租赁以及不存在被查封扣押等情形，土地权利完整。需要通过详细的尽职调查来预防此类风险。

 

　　第三是要注意企业或土地的控制权。东道国法律往往限制或禁止外国投资者在房地产领域控制当地的开发商，或直接持有土地。因此，直接收购和控股当地开发商，或直接持有土地有违法风险。对当地开发商或土地可以考虑以不同形式的协议及担保的方式间接进行控制。

 

　　记者：很多开发商提到注意政治风险，你怎么看?
 

　　主任：政治风险通常指东道国的内部的政治环境变化或对外的政治关系变动而给投资者造成的风险，包括战争和内乱、征收和国有化、汇兑限制、政府违约等。中国投资者在国外遭受政治风险并不鲜见，5月发生在越南的对外国投资者的暴力活动便给中国投资者造成重大损失。6月中国知名开发商在韩国济州岛的发地产项目投资也因当地政府政策变动遇阻。

 

　　记者：可是这种风险事前很难判断。
 

　　主任：对，政治风险往往难预测、难避免、损失大。从事境外投资的开发商不仅需要做好事前的防范措施，对东道国政治法律环境做充分的调查、投保政治险、在与政府签订的投资协议中对此类风险设定具体的保障，还应该学会在发生政治风险和受到损失时积极采取措施维护自身利益，包括东道国国内的司法救济途径(诉讼、仲裁等)以及国际法层面上的救济。

 

　　记者：开发商该如何自我保护和救济?
 

　　主任：比如，东道国发生针对投资者的暴乱时，政府采取不作为态度时，投资者可以依据中国与该国签署的双边投资协定中的公正与公平待遇标准追究东道国政府的条约责任，并索赔相应损失;又如，东道国政府存在歧视性的政策变动，造成某些特定投资项目实际或预期利益的重大损失或投资成本的骤增，投资者可以主张东道国政府的行为构成了间接征收，并依双边投资协定的征收补偿条款向东道国政府追偿损失。