美国房产投资规则一——想有高收益，必须承担高风险

 

　　美国房产投资的收益直接与风险挂钩，这一点对于每一位投资者来说是至关重要的。所有投资都是如此，美国房产投资也不例外。低风险高收益几乎是不存在的，只有长期不断给房产增值才能实现。

 

　　高收益的风险相应也就大。从我的经验来看，如果给房产增值的话，一般高收益的房产维护费用也相应很高，短租较多，离学校、公司和各项生活设施比较远，再次出手难度也大。

 

　　美国房产投资规则二——中等收益比高收益更稳定

 

　　美国房产投资时，最好长期租给收入水平中上，工作稳定的专业人员，这样不仅能保证收益稳定，也减少了许多不必要的麻烦。因为收入水平较低、工作更换频率高的租客可能流动性比较大，也就增加了房产空置的时间。

 

 

　　投资收益中等且稳定要优于波动大的高收益。换句话说，年收益稳定在7000美元要比有时候年收益9000，但有时只有5000来得好。原因很简单：如果投资收益不稳定的话就很难规划未来的投资计划。

 

　　美国房产投资规则三——唯一要关注的是净收益

 

　　预计收益和实际收益往往不同。地产中介列出的市场价可能是对的(如每月1000美金)，但是我可以打包票的是他们没有给投资者列出所有的主要开支。

 

　　以下为投资者所需支付的相关开支：

 

　　如果购买公寓，需要交纳自有住房协会费

 

　　如果购买但家庭别墅，需要交纳维护费、垃圾处理费、环境维护费、宠物费

 

　　物业保险(投资者根据自我需求来选择，但是一般都会需要交纳)

 

　　房产税

 

　　物业管理费(除非业主什么都想自己做)

 

　　修理和空置费(每年费用至少相当于一个月的租金)

 

　　所得税(可以在减去一些项目之后再计算所得税)

 

　　美国房产投资规则四——了解抵押贷款对收益的影响

 

　　在美国贷款购房的主要好处就是你能够只付20%~30%的价钱拿到房子。在一个不断增长的市场上，资本增长的现金(现金回报率是很高的。

 

　　举个例子，如果房产价格是15万美元，每年增值5%，那么5年以后房价就是19.15万，增长了41500美元。如果首付支付30%(也就是4.5万)，那么回报就是92%(而不贷款买房的投资者收益率是27%)。时间越久收益越高，因为贷款的余额不断减少。

 

　　另一方面，贷款需要一些手续费用(约房价的30%)，你还要多一项还贷费用。

 

　　也就是说，贷款买房之后现金-现金收益会高出很多，但同时成本也会增加。这些支出大部分可以通过出租来抵消，但如果贷款买房的话，最开始的几年几乎不可能通过出租来获得多少收益。

　　美国房产投资规则五——短租和长租的收益

 

　　短租(纯房产投资)和长租(半投资半度假房产)是天差地别的。长租房是一种将租金和再出售收入最大化的手段。如果处理得好的话，月收入将会十分稳定，收益也会很高。

 

　　度假屋也能获得收益，但收益并非长期的。有时候收益比较好，有时候没法获得收益(但是还需要交一系列管理费用)。就算在奥兰多这样的地方，游客的流动性也比较强。而且，管理费占总收入的30%~40%，而长租的话仅占7%~10%。

 

　　美国房产投资规则六——思考如何将收益进行再投资

 

　　成功的美国房产投资很重要的一点就是要了解复合增长。爱因斯坦称之为“最伟大的数学发现”，其他人称之为“世界第八大奇迹”。

 

　　我举一个简单的例子：投资者的房产每月净收益是500美元。如果将这500美元投资到年度成本百分率为3%的债券，那么20年后收益就是16.55万美元。这部分只是收入。那么房产价格呢？过去12年有升有降，但美国房价从2001年至今年增长达到了4.5%。

 

　　我们保守的估计，今后20年美国房价年增长为2.5%。那么10万美元的房产就成了16.3860万美元。所以投资者之前投资10万的房产，现在就超过32.6万了。当然我这里还是很保守的估计。因此房产投资应该成为投资者的长期收入和退休计划的一部分。

 

(文章来自美国资深房产评论员）