“在过去两年的时间里，我们已经明显看到中国的国企、私企、个人都已经在世界不同的地方投资。我估计在2015年、2016年，这个趋势会继续的”。

　　一身干练的西装，配戴黑框眼镜，时而微笑地讲解观点，时而耐心地倾听记者的提问，在接受新华房产海外频道的专访中，已经在中国房地产领域工作长达20年之久的现任第一太平戴维斯中国董事长的刘德扬先生用略带港腔的普通话对当前海外房地产投资的趋势侃侃而谈。

　　面对中国越来越多的金融机构、房企及个人投资者出海投资房地产，刘德扬认为这是内因与外因共同作用下的结果。“随着经济的调整期，中国房地产企业在调控的环境里面，市场空间有一定压缩，他们本身的发展已经有一点体量了，不单需要在中国本地稳定的市场运作，还需要其他的市场，包括东南亚、欧美、澳大利亚这些新的市场，这些市场的空间相对国内市场空间有更多选择，规范程度也很高，目前市场调控程度也比国内低一点。除非我们有很大情况的改变，否则我们在2015年会看到很多企业到海外投资”。

　　在海外房地产投资不断升温的过程中，刘德扬为我们分析了英国、美国、澳大利亚这三个全球投资者最热衷的投资圣地的房地产情况。同时，他十分看好英国及澳大利亚房地产投资在2015年的表现，“国际化城市的房地产回报率不是很高但很稳定，基金安全性和保值性很强，抵抗通胀能力很高，还有一点很重要的是流动性很高，想卖随时可以找到买家，这是国际化城市很重要的一点”。

　　最后，刘德扬建议中国投资者海外投资房产时一定要选择成熟的市场。“成熟的市场有几个特点，当地的法律环境、中介代理、供应商服务都是比较完善的。投资一定要挑大的成熟的市场，有数据、有报告、有成熟的产业链，会将你的风险降低”。

　　（人物简介：刘德扬先生现任第一太平戴维斯中国董事长，管理中国内地市场14家分公司的运营，同时推动第一太平戴维斯中国的整体发展策略。于1989年成为英国皇家特许测量师学会及香港测量师学会会员。在房地产领域享有很高的声望，被公认为是综合性房地产开发、商业和零售地产策划，以及房地产投资买卖领域的专家。）

　　采访实录：

　　新华房产海外频道：2014年以来，越来越多的中国金融机构、房地产企业和个人投资者选择出海投资物业，您认为背后的原因有哪些？

　　刘德扬：去海外投资不是新兴的事情了，在过去两年的时间里，我们已经明显看到中国的国企、私企、个人都已经在世界不同的地方投资。我估计在2015年、2016年，这个趋势会继续的。为什么呢？跟我们国内的市场、经济有关。随着经济的调整期，中国房地产企业在调控的环境里面市场空间有一定的压缩，他们本身的发展已经有一点体量了，不单需要在中国本地稳定的市场运作，还需要其他的市场，包括东南亚、欧美、澳大利亚这些新的市场，这些市场的空间相对国内市场空间有更多选择，规范程度也很高，目前市场调控程度也比国内低一点。除非我们有很大情况的改变，否则我们在2015年会看到很多企业到海外投资。

　　新华房产海外频道：从2014年的第一太平戴维斯的研究来看，哪一个国家或城市是全球投资者最热衷的投资圣地？它的吸引力表现在哪里？

　　刘德扬：有几个市场是比较明显热一点的。不能说哪一个比另外一个更好，每个企业的选择都不一样，美国、澳大利亚还有英国比较热。

　　第一个是英国，英国去年来说是非常热的市场，特别是英国伦敦，它的市场程度很高，基金的流动进出非常容易，法规比较明显，税务不复杂。英国也有一个很优良的传统就是它是复兴市场、私有经济，这个对于全世界投资者非常有吸引力。

　　另外是美国，大家知道美国市场经济正在复苏当中，也很吸引人，它是全球最大的一个经济体，复苏的过程中会产生很大的需求。美国和英国情况不一样，它有不同的州，不同州的法律、税法、投资审核都不一样，不是你想去就去的，会看你是不是有影响到国家利益，禁止性或者比较敏感的事件，所以这个市场进入的过程事情多一些。

　　第三是澳大利亚，澳大利亚也是一个非常自由的城市，国家不是非常大，人口也不多，三千万人口不到，大的城市比如悉尼、墨尔本有很好的华人市场基础，所以很多中国的私人投资者很喜欢去澳大利亚，因为他觉得到那边很亲切，他的朋友已经在那里了。而且澳大利亚和中国的关系也很好，从中国飞过去也不是太远的地方，所以这几块市场是非常明显的。当然还有东南亚，香港、新加坡、马来西亚更近，香港和新加坡市场竞争已经非常白热化了，地方很小，进入需要一点技巧。

　　新华房产海外频道：是的。香港是寸土寸金的地方，最近香港投资移民计划紧急暂停也是考虑到市场过于饱和。

　　刘德扬：对。现在香港、新加坡市场不缺资金，它缺的是创意和人才。所以你带钱去买套房子不是它需要的。这些东南亚国家虽然有很大的吸引力，但是进入比较难，因为已经是高度白热化竞争的市场，土地价钱远远比国内的还要高。所以对于一些投资者来说，他们很想去，但是去的过程、速递总会慢一点，因为要碰到一个好的机会你才能进去。

　　新华房产海外频道：有人认为悉尼、伦敦等地2014年以来已经炒的很热，进入的门槛也比较高，您认为2015年这些地方的投资机会还在吗？

　　刘德扬：刚才我说2015年这个趋势还是会继续的。因为这些国家的经济、环境比较稳定，也不会一下子有180度的改变，他们政府也很稳定，除了英国可能今年会大选有点不明朗的因素在里面。由于英国是一个比较开放的市场，几十年不是工党就是保守党，除了福利这一块有很大的分别，对于外来投资者没有什么针对性，所以大家还是比较乐观的，不会有太大的影响，2015年的趋势还是继续的。中国大门已经打开了，从前是我们打开大门你再进来，现在大门打开是要我们出去。我们中国人民币的国际化有一点很重要的是一定要我们自己走出去，我们的企业假如不去国外投资，人家怎么会认你的货币呢？

　　2015年全世界经济的变数还是很大的，比如欧洲不是很好，美国在复苏但不是全面复苏，日本在降息，中国还是比较稳定的，所以全球来说我们还是有优势的。

　　新华房产海外频道：对比国内房产，海外房产在产权年限、回报率、出租率等方面要优于国内，因此有人认为，放弃国内房产市场转向海外是正确的选择，您的观点是什么？

　　刘德扬：我们刚才说过了本土的经济、市场各方面的原因，目前中国还不是完全的市场化。一些投资者的选择还是不多，大部分有钱的人就是买房子，最近买买股票。所以在中国来说，由于我们的金融市场的发展跟国际市场比还是很年轻，金融监管很严，所以投资者没什么投资选择，只能买房子和买股票，所以到国外投资变成了另外一个渠道，很多中国人都会出去投资，这个趋势不会改变。

　　新华房产海外频道：您刚才提到因为中国的投资选择少所以国人才选择海外房产投资，您认为未来中国政府在提供投资产品上会有所改变吗？

　　刘德扬：现在银行多了很多理财产品，但是这些理财产品只是提供高一点的回报率。我们经营市场和国外是不接通的，现在已经有的沪港通、QDII（合格境内机构投资者）都是限量的，我们的基金不是今天挖进来明天就能出去，但香港、新加坡、东京能做得到，等自贸区做的到以后事情会有所改观。因为和国际化接轨以后，很多产品就可以进来，当基金流动自由化的时候，很多投资渠道就可以参与，市场是瞬息万变的，钱出不去项目很难接，中国市场整个改变需要一点时间。所以目前在选择机会比较小的情况下，很多中国人还是会投资国外。

　　新华房产海外频道：投资者在投资海外物业时要警惕哪些风险？

　　刘德扬：因为海外的投资市场是多样化的，去的目的地都不一样，面临的市场风险也不一样，投资者应该去一些比较大的市场，比如伦敦、悉尼、墨尔本这些大城市，有些投资者会觉得新兴市场投资机会好，去一些东欧国家、葡萄牙、西班牙，这些市场到底是什么程度不知道，还有语言障碍。

　　成熟的市场有几个特点，当地的法律环境、中介代理、供应商服务都是比较完善的。投资者不要觉得不找机构自己全部自学搞定，自学要花很多时间，会做错很多事情，在陌生的环境找好的教练、好的老师是很重要的。所以投资一定要挑大的成熟的市场，有数据、有报告、有成熟的产业链，会将你的风险降低。

　　新华房产海外频道：以您对国内外市场的了解，您认为哪些地方是比较建议投资的？哪些物业更适合中国的投资者？

　　刘德扬：伦敦和澳大利亚。英国经济体在欧洲来看还是算不错的，金融系统的稳定性是很可靠的，法律系统比欧洲一些国家更成熟。中国人不是唯一的投资者，中国人是新去的比较多，包括中东、东欧、俄罗斯的基金已经在伦敦扎根了十几二十年，大的投资者都在那里，这也是为什么伦敦物业市场的价钱居高不下的原因，因为它本来就是很国际化的市场。

　　对于个人投资者来说更适合的物业当然是住宅，价格高低可供选择。对于企业来说，当然是伦敦写字楼，因为伦敦是世界最大的金融中心之一，回报率不是很高但很稳定，基金安全性和保值性很强，抵抗通胀能力很高，还有一点很重要的是流动性很高，想卖随时可以找到买家，这是国际化城市很重要的一点。

　　除了伦敦，澳大利亚也不错。澳大利亚的经济和中国是息息相关的，它的资源性产品都是出售到中国，中国是它最大的买家。中国的经济目前虽然慢下来了，但是还是有增长，只不过增长的慢一点，澳大利亚和中国作为关系比较紧密的贸易伙伴，你也能看到它的经济也是很稳定的，所有这个市场也是比较理性的投资市场。

　　我个人觉得从市场角度、经济角度和政治稳定性来看，这两个市场具备了三个问题的把关，对于中国个人投资者和企业是比较重要的市场。