在中国企业和个人蜂拥出海买楼、买房的今天，海外房市有什么最新进展呢？海外房产专家表示，过去数年中，中国人出海买楼经历了四轮浪潮。

　　第一轮浪潮的主导者是国家的主权基金，类似中投这样的高门大户，背后有国家政策助推的因素；第二轮的主导者是开发商，动机即为出海寻求新市场；第三轮的主导者是保险公司，它们在国外投资购买一些核心项目，特别是城市中的标志性物业，一方面，这样的物业在质量和位置上较为可靠，价值易于掌握；另一方面，也可以推动自身品牌在海外推广。目前这个趋势正热。

　　第四轮浪潮刚刚兴起，参与者身份更为多元化，有小型的国企、民企和部分高净值人士，这些投资人经常去海外做一些精品酒店，投资的目标也从一些重点城市，如英国的伦敦、澳大利亚的悉尼等，向一些区域性的金融中心，比如英国的曼彻斯特发展。

　　事实上，这四轮浪潮并非先后发生，目前，前三轮都尚未结束，第四波已经出现。
 
　　及房企大举出海的原因，有两方面因素，一是来自国内的推动力；二是来自海外的吸引力。

　　其中，来自国内的推动力指的是中国楼市放缓，这已经是“不能否认的现实”。

　　据了解，现在开发商们的状态都不太好，市场上仅仅是一线城市和部分二线城市，赖于刚性需求的支撑，情况尚好。三四线城市则普遍存在去库存的压力。在这种情况下，所有有能力的人和有能力的开发商都在向国外看。

　　根据数据，我国房地产投资对GDP增长的贡献“比例太高”，一般来说，发达国家地产对GDP的贡献率是1%到2%（例如，澳大利亚为1.2%），意味着房地产如何发展也不会影响到GDP，也就没有政策围绕着房地产制定的情况。

　　而中国情况特殊，地产对GDP增长的贡献是4%，在这种情况下，如果房地产衰退或者下行对GDP拖累很大，从而会捆绑政策走向。

　　根据最新统计，从2014年中到现在，全国99%的城市楼市都在下行，而根据一般规律，从刺激政策推行到将下行市场逆转为上行，中间会有两年的滞后期，所以可以推断，未来一两年房市都不会太好。

　　在这种情况下，小开发商、中小开发商和一些投资在国内的人肯定会向外围发展，从而求生存，否则面临卖盘的风险。

　　来自海外的吸引力则是更广阔的市场和投资回报。

　　投资者归根结底还是要看回报，但是回报率不能单看，要加上一个息差。这个息差就是“相对于10年的债券，投资房地产以后你能赚多少”，如果回报率是一样的话，“宁可买债券，干嘛要买房子。”

　　从息差来说，东京、法兰克福、华盛顿、休斯顿这种的二线城市，其实更为吸引人，只是现在第四波的投资者还想去核心项目，慢慢才会重视这些边缘性项目。

　　目前，中国主要的投资方向是东南亚和欧洲。具体来讲，在纽约、伦敦和澳洲的投资量相仿，中国在澳大利亚的投资总额增长强劲，2014年年增长超过60%。

　　相较而言，中国人对美国“有点怕”，无论是政治因素的考量，还是法律、税收方面的不清晰，包括地产、地权尚需大量的解释工作等等，使得中国的投资客宁可去更透明、更方便的地方投资。

　　如果美国的相关的政策、法规再清楚点，中美系再友好一点，美国就是未来的巨大的潜在市场。

　　美国的市场目前主要集中在曼哈顿和洛杉矶，未来的目标应该是休斯顿、芝加哥这样的城市，曼哈顿、洛杉矶可以买的东西会变少。

　　就伦敦而言，所谓的标志性建筑都已经被中国的投资者买下，尤其是集中在伦敦北岸的一些高级的写字楼，南岸就较少，只有一、两个。相信这些东西买完以后，会向伦敦别的方向发展，比如金丝雀码头和碎片大厦这样的物业。

　　特别值得一提的是对于超高净值人士，伦敦、悉尼、纽约这样的城市特别吸引力，一部分是因为移民；一部分是小孩念书；也有一些是纯投资。也有去马德里、里斯本、或者是东南亚这些地方投资，基本上不是看投资的增长，而是看新兴市场的物业的价值，投资价值升值较快。

　　要提醒的是，需小心当地政局的不稳定，和汇率的波动这些风险，以前很多买家不熟悉外国市场，逞能跟风进入，不乏跌跟头的案例。

　　如果经济持续不稳定，投资者的注意力还应该集中在传统的市场上，当然可能不一定是在传统的门户城市，可能会是一些所谓的二线城市，