作为资产配置的重要渠道，海外房产日益受到国内投资者青睐。不过，投资海外房产并非追求“立竿见影”的经济收益，更多是投资者多元化资金配置的方式。从目前来看，海外房产的收益相对比较稳定，一般都属长期投资，主要看出租回报率。

险资成投资主力军
　　近日有外媒报道称，中国安邦保险集团出价超过10亿加元，买下加拿大温哥华市中心最重要的地标——3A级办公大楼Ben-tall Centre三分之二的股权。若最终成功，将刷新温哥华市最高房地产交易金额纪录。

　　而早在2014年，安邦就以19.5亿美元购入美国纽约市著名地标华尔道夫酒店，以4.14亿美元买下曼哈顿的美林金融中心；2015年9月，又以1.1亿加元买下多伦多市中心约克街汇丰银行大厦的长期土地租约。此次收购Bentall Centre，让外界看到安邦保险对海外房产投资热情不减。

　　事实上，近年来，保险资金在海外房地产市场上的投资逐渐加码。2013年6月，中国平安以2.6亿英镑购得劳合社大楼，并在2015年1月收购英国伦敦的Tower Place。2014年6月，中国人寿和主权财富基金卡塔尔控股以7.95亿英镑，收购伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street办公楼。2015年1月，泰康人寿以1.98亿英镑收购伦敦金融城办公楼Milton Gate。2015年2月，阳光保险以2.3亿美元将纽约曼哈顿的巴卡拉酒店收入囊中。

　　仲量联行此前发布报告称，“自2012年以来，海外投资监管不断宽松，推动内资保险公司在全球门户城市积极寻求房地产资产进行投资。保险资金十分看好房地产投资的高回报率、较低风险以及组合的多样化所带来的优势。”

　　的确，2012年10月，保监会出台《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，进一步拓展了保险资金的境外投资范围，明确保险资金可投资发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产。随后，国务院2014年出台保险业“新国十条”，鼓励保险公司多形式、多渠道走出去，拓展保险资金境外投资范围。仲量联行在报告中预计，长期而言，按照目前的发展趋势与节奏，内资保险公司在境外的房地产直接投资有望达到2400亿美元。

　　全球知名物业咨询公司Knight Frank中国区负责人哈特表示，“中国的保险机构在去年共出资40亿美元购置海外一线城市的地产，而2014年的投资金额仅为20亿美元。往前看，这样的海外买房交易会继续增加，因为中国人会通过在海外买房来分散财富的风险。”

美国房产颇受青睐
　　除了金融机构“一掷千金”，近年来，国内高净值人群在资产配置的驱动下，也纷纷加入海外购房大军。Knight Frank在近日公布的调查报告中称，纽约、伦敦、悉尼以及墨尔本这四个城市的房产年成交量，占2015年全年总交易量40%以上，其中，纽约成为中国投资者海外置购房地产最受欢迎地区，2015年吸引来自中国的直接投资共计57.8亿美元，为2014年的5倍。

　　美国海外房地产投资协会近日也预计，外国投资者今年投到美国房地产的资金总额将超过去年，纽约仍将高居房地产投资目标榜首。数据显示，仅2015年纽约曼哈顿地区就吸收了来自中国的58亿美元直接投资，比前一年翻了5倍。德州（楼盘）的休斯顿、达拉斯紧随其后。此外，目前中国买家在洛杉矶、波士顿和芝加哥的房地产投资也开始增加，因为那里的投资回报不比纽约差。

　　全美房地产经纪人协会资料显示，截至2015年3月的一年内，约20.9万间美国房屋卖给了境外人士，以及到美国未及两年的移民，在该部分房屋的1040亿美元总销售额中，中国买家所占比重最大，达286亿多美元（约1865亿元人民币），成为最大外国买主。报道称，中国买家抢购曼哈顿的豪华共管公寓和硅谷的大型豪宅，抬升了大城市的房价。眼下，这一趋势延伸到了美国中部，那里的房价较为温和，也有升值的空间。

　　房地产专家表示，中国人在海外进行房地产投资，究其原因是投资的多样化。过去十年内，很多投资者在中国楼市繁荣时期赚了不少钱，目前正寻求多样化投资，对冲投资风险，期望获得更稳定的投资回报。

风险与机遇并存
　　据了解，在选择海外房产的多项权重中，教育是中国家庭优先考虑的重要因素。

　　一方面，尽管中国大学录取人数急剧飙升，但顶级学校入学名额依然有限，扩招名额几乎都集中在口碑并不好的大学或职业院校。如果家庭能够负担得起，无法进入知名大学的学生，往往会申请美国的学校。从大学的层面看，国际教育协会的数据显示，中国人目前占美国国际学生总数的31%。

　　另一方面，在美国进行投资还有另一项好处:可以拿绿卡。据悉，中国投资者尤其热衷利用名为EB—5的联邦签证计划。依据该计划，海外公民给一个至少会创造10个工作岗位的美国项目投资50万到100万美元，就可以在大约两年内获得美国绿卡。2015年，美国86%的EB—5签证都发给了中国人。

　　值得一提的是，Knight Frank在报告中预测，包括伦敦和纽约在内的全球10个主要城市的房价，将在2016年平均增长1.7%，其中，悉尼的房价将维持2015年的优势，继续以10%的增速领先。

　　不过，海外购房并非完全无风险。由于经济水平、市场起伏、汇率变化、文化背景、地理环境等因素的差异，国人的海外置业之路不可能一片坦途。房地产专家指出，很多国内购房者在过去的投资投机中积累了不少财富，但大部分都借助了很高的信贷杠杆。这种模式在房价暴涨的过程中会获利丰厚，但在经济增速比较均衡、买房投资属性并不高的国外，很可能出现回报率较低、房产出售变现难度大等问题。同时，购房者还可能面临法律风险。比如，中国人不懂租房合同、房屋买卖等方面在当地的法律规定，具体操作时或许会出现一些问题，造成经济损失。

　　此外，持有房屋的成本是海外置业不可忽视的一个要素。目前美国等地区要收房产税，德国、新加坡等地对房屋空置也有限制，会产生空置税等一些额外费用。以美国为例，不在美国居住的非美籍人士出租单纯的房产，需缴纳30%的个人收入税；非美国税务居民出售美国房产，可能要缴纳高达获利部分28%的所得税；而遗产税风险，也可能导致资产大幅度折损。

　　对此，房地产专家建议，海外购房一定要细致、全面地了解当地情况，请比较可靠的中介操作。并且，海外买房还应和自己的工作生活、子女的未来发展相结合，切忌单纯为了炒房而买房。