“在国外拥有一套房子”，这本来是有钱人的专利，但现在也渐渐也走入普通人家。人们购置这些海外房产，不外乎是两件事情：投资或移民。

 

 

　　中国人在房地产领域的能力已不仅仅在本国内发扬光大，进入2016年以后，海外置业移民行业依旧火爆，特别是在投资移民日趋收窄、技术移民门槛增多的情况下，购房移民潮渐渐兴起，中国目前正在经历以中产阶级为主力军的第三次移民潮。据相关数据统计，2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元，是2014年的两倍。对于中国人来说，资产配置、孩子的教育和生活方式选择，都成为促使其境外购房的重要因素。随着国内经济增速放缓，再加上楼市限购等政策，越来越多的人将对房产投资的目光放到了国外。

 

　　《2016全球房产投资展望暨万国置地全球房产投资白皮书》显示，在人民币持续贬值的趋势下，出于资产配置和分散风险的考量，国内高净值人群将30%左右的资产配置到海外是一个合理的选择，这也就意味着将有3.27万亿的海外投资需求，这一投资需求在未来10年的复合增速将达到20.6%。

 

　　国际大型房地产顾问服务机构莱坊（Knight Frank）分析，伦敦一直都是世界房地产投资的中心，受益于伦敦是世界金融中心，其房地产是安全的投资避风港。2015年年末，Knight Frank预测2016年有4364位高净值人士住在伦敦，比世界任何一个城市的人都要多。莱坊在《2016财富报告》称，伦敦蝉联全球超高净值人士心目中最重要的城市。因其对财产权的严格保护、法制健全、社会保障制度完善、以及在文化教育、工作就业等方面的优势，伦敦成为全球投资者最理想的资产配置城市之一。

 

　　据路透社报道，伦敦房地产长期以来对海外投资者极具吸引力，无论是高档住宅还是地标性商业地产均是抢购目标，伦敦的房价也已高高在上。而中国投资者是购买英国房地产的最大外国群体之一，尤其是在伦敦和曼彻斯。过去10年里，中国一直是伦敦的头号亚洲买家。根据世邦魏理仕的数据，从2005年第二季度至2015年第一季度，内地及香港资本做出的大额地产交易总额高达52.41亿英镑，占全部亚洲投资的30%。另一项数据显示，2007年至2013年，中国内地和香港投资者在伦敦的商业地产交易规模每年增速高达94%。

 

 

　　脱欧拉动英国优质资产需求

 

　　第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬表示，英国一直以来就是国际投资者的热门目标，尤其是英国伦敦的商业写字楼和高端住宅，吸引了无数来自中东、东欧、亚太区（中国内地、中国香港）投资者的关注。房地产市场的成熟稳定、法律法规的健全透明、配套金融服务的先进完善使英国拥有着与生俱来的优势和魅力。随着人民币汇率下调，国内楼价攀高，海外投资仍然是中国人热衷的投资渠道。而中英关系黄金期，以及拥有英语语言的优势，英国投资令中国投资者倍感便利。“目前，欧盟最强的还是英国伦敦和德国法兰克福。作为世界金融中心之一，英国伦敦的地位也并不是一朝一夕而成的，同时，英镑仍是世界货币中最重要的货币之一，独立于欧元，而从未被撼动，英国伦敦的地位不会因为脱欧而发生改变，所以说脱欧成功对英国房地产市场的负面影响也是短期的、有限的。”针对当前脱欧下的英国房地产市场“扑朔迷离”的前景，刘德扬这样说到。

 

　　第一太平戴维斯指出，尽管脱欧公投后的政治、经济和金融领域的不确定性将影响房价涨势和交易量，关系到现有房主和未来买家，但这些影响的程度与规模需要一定时间才能清晰显现。短期内，政治经济的不确定性对情绪的影响将扮演主要角色。在不确定时期，买家的谨慎心态或将影响住宅销售，却可为贷款比例较低的买家提供机遇，而低位利率将可支撑房市价格，总体而言，房地产可能会更受投资者青睐，因为，对于计划在伦敦收购资产或从事开发活动的投资者来说，其于伦敦的贷款难度及成本可能增加。伦敦投资者已开始转变策略，从资本升值驱动转向收益驱动。因此，虽然房地产投资信托与基金日趋谨慎，但私人投资者在特定领域或地区直接购买物业的兴趣可能会更加浓厚。

 

　　戴德梁行欧洲、中东和非洲投资策略主管大卫·哈钦斯（David Hutchings）亦认为，由于买方受到不确定性和量化宽松政策的驱动，英国脱欧决定将导致核心地段的优质资产需求量增大，优质资产的价值由有限的供应和较低的利率支持的，供应将成为决定市场活跃程度的关键。在英国，伦敦、剑桥等全球枢纽或其他具有全球竞争力的城市将从中获益，继续保持较高需求，价格有望保持坚挺。

 

 

　　脱欧形成入市抄底窗口期

 

　　作为英国首都及最大港口，欧洲最大城市，世界顶级的国际大都市和全球最繁华的城市之一，伦敦拥有约820万的人口，一直稳居欧洲最大金融中心城市的地位，与美国纽约同为世界上最大的金融中心。伦敦是英国政治中心，也是国际组织总部所在地。伦敦是多元化的大都市，居民来自世界各地，多元化种族、宗教和文化，城市使用的语言超过300种。这里气候温和，多年来大面积的绿化培植形成纯天然氧吧。

 

　　目前，英国税收政策不对海外买家征收投资资本增值，税根据具体情况还有多项税收减免政策。相对美国、加拿大低买入高房产税高持有成本的情况，英国物业无需缴纳房产税。值得一提的是，作为海外投资者对所持物业进行二次出售时，房屋增值部分无需缴纳资本利得税（或称物业增值税）；期房对于海外投资者而言也可随买随卖，进行预售权转让；英国当地居民通常需缴纳房产增值部分24%的高额税收。伦敦优质的教育环境、舒适居住环境、永久产权或可高达999年的长期租赁产权、法制保障财富安全等均是国内投资者考虑的重要因素。种种利好的助推下，伦敦的房产增值潜力无法估量。在过去的15年间，英国全国的平均房价已上涨了177%，而伦敦的房价增幅15年间更是高达276%。

 

　　事实上，英国房产长期处于供不应求的状态，国家人均土地拥有量少，国家调控土地程序又繁琐，人口处于一种增长趋势，可供开发的新土地资源也很有限。这些客观事实被伦敦市现任市长BorisJohn-son在伦敦城市计划白皮书中着重指出。英国市场稳定投资低风险，英国政治经济稳定、犯罪率低、法律体系完善、透明和稳定，自然灾害少。房地产收入主要包括两方面：房子增值和租金收入，英国的房子可以用来“以房养学”和“以房养房”。英国平均房屋租金率稳定在5-10%。相对内地房产投资的租金回报是比较高的。

 

　　据英国卫报报道，1996年至2014年间，英国房屋租赁市场收益回报超过1400%，远远超过股票、债券及现金交易的投资回报率。Wriglesworth经济学家发布分析报告称，从1996年开始，投入英国购房出租的每1000英镑，到2014年第四季度都转变为14987英镑的高昂回报。在同等资金成本的基础上，这个结果是商业地产投资收益的4倍，同时也是政府债券、股票与现金储蓄的7倍左右。置业专家分析，成熟且繁荣的租赁市场让英国房产相比于其它国家更适合“购房出租”这一投资方式。除了房产自身的升值收益，租金回报其实占了英国投资收益的“大头”。2014年12月至2015年2月，英国房价涨幅约为3%，但租金价格涨幅却高达9.2%。因此，英国房产用来出租的“投资性价比”要远高于其它用途。

 

　　受退欧公投影响，目前伦敦中心城区房价已经较退欧公投前的水平有所下跌，与此同时，伦敦中心城区房屋的租赁数量增多，且租金下降。许多年青人称，脱欧正好可以让他们有机会置业。Knight  Frank租赁部门首脑Tim Hyatt表示：“目前伦敦中心的租赁市场相对稳定。从交易数量来看，新交易量维持较高水平。尤其是公司需求颇为正面，与去年相比大幅上涨，这显示出对伦敦保持强劲的信心。”