以股票和房地产为主要标的的投资策略越来越难以实现好的回报。房地产市场还处于调控之中，投资需求依然受到严格抑制，这使得快速成长的财富群体，对能够保持财富稳健升值的投资渠道极为渴望，海外置业逐渐成为中国高净值人士的首选。

 

 

 

　　在中国地产商大举扩张国际市场的同时，高净值人群海外置业的潮流也愈发猛烈。

 

　　胡润研究院近期发布的中国（大陆）《海外置业趋势报告》显示，高达80%的受访高净值人群表示未来有海外投资需求，而地产是最为热衷的海外投资标的，占比超过四成（43.4%）。

 

　　胡润百富董事长兼首席调研员胡润在该份报告中分析称，“今年海外置业投资趋势很明显，主要原因包括人民币强势，国内一线城市房价相对较高，以及国内房地产市场空间这几年看起来受限。”

 

　　事实也的确如此，股市大幅震荡，楼市分化加剧，只有极少数城市的房地产市场仍在增长，以股票和房地产为主要标的的投资策略越来越难以实现好的投资回报。不仅如此，房地产市场还处于调控之中，投资需求依然受到严格抑制，这使得快速成长的财富群体，对能够保持财富稳健升值的投资渠道极为渴望。

 

　　根据上述《报告》，中国（大陆）个人总资产超1000万元的高净值人群已达109万人；个人总资产超1亿元的高净值人群约6.7万人；个人总资产超5亿元的超高净值人群约1.7万人。《报告》统计，资产配置及分散风险是高净值人群海外投资的最主要原因，占比19.8%，三分之一高净值人群对海外投资回报率非常有信心，近一半较有信心。

 

 

　　戴德梁行在日前发布的《中国对外投资市场报告》中写到，在2016年的前5个月，中国海外房地产投资延续了快速增长的态势，来自中国投资者的170亿美元资本涌入了跨境房地产市场。相比于2015年257.34亿美元的海外房地产投资总额，今年前5个月的投资额已达到去年全年投资总额的65.6%。相比于2015年底海外房地产市场投资资金来源地的排名，中国内地上升了三位，超越了加拿大、中国香港和新加坡。

 

　　今年5月，国际房地产顾问机构莱坊发布的《中国对外房地产投资：新浪潮、新目标》指出，未来中国对外投资将持续增加。加之中国推行的各种贸易和金融举措，对外房地产投资的可持续能力将会日益稳固。

 

　　“就像2015年是海淘元年一样，城市中产和高净值人群对资产配置走出国门的渴望，势必将让2016年成为全球资产配置的新元年。”万国置地总裁史锐雪直言。

 

　　万国置地在沪发布的《2016年全球房地产投资展望暨万国置地全球房产投资白皮书》显示，出于资产配置和分散风险的考量，国内高净值人群将30%左右的资产配置到海外是一个合理的选择，预计将有3.27万亿的海外投资需求，这就意味着来自中国的投资需求在未来10年的复合增速将达到20.6%。

 

　　莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，展望未来，得益于“一带一路”、亚投行以及中国促进对外贸易和金融的各项政策，资本输出将变得可持续，这也意味着门户城市和重点区域的枢纽城市将充满机遇，如曼哈顿、悉尼和墨尔本，以及主要区域枢纽，如马来西亚、印度等存在大量机会。

 

 

 

　　在这场海外置业的大潮中，作为发展潜力巨大的东南亚国家之一，中国在东盟的最大贸易伙伴马来西亚近年来成了许多中国投资者的首选目的地。

 

　　在“一带一路”框架下，近年来中国对马来西亚投资持续升温。据中国商务部统计，2015年全年中国对马来西亚非金融类直接投资达4.08亿美元，同比增加237%。马来西亚投资发展局（MIDA）于今年2月29日公布的《2015年马来西亚投资表现报告》显示，从投资国别（地区）看，中国大陆是马来西亚第四大外资来源地之一。

 

　　“在东南亚国家，马来西亚政治相对稳定，社会发展水平较高。”亿瀚智库上市房企研究中心主任张化东认为，稳定的经济增长、宽松的政策环境、宜人的气候，以及逐渐壮大的海外华人市场，是中国人置业马来西亚的重要因素。

 

　　马来西亚被世界银行经商报告（2013）评选为“全世界最有经济竞争力、最宜经商的12个国家之一”，连续20年经济保持8%的高速增长。除了中马关系的亲善，在自然资源、人文背景及配套方面，马来西亚四季如春，绿化覆盖率为70%，且华人比例接近30%，拥有中英文双语国际化环境。同时，马来西亚还沿袭英国及欧美教育体系，教育水准和文凭均被欧美知名学府承认。与欧美国家实行“3+0”和“双联课程”，可转赴美、加、英、澳等国修读，避免雅思门槛，获得英美加澳名校的毕业证书。

 

　　许多中国买家实际上购买物业之后并非用作自住，更多地是考虑投资回报。根据世邦魏理士的报告，马来西亚租金回报全球排名第6，房价全球排名第99位。

 

　　“中国人终于 发现 了马来西亚，并逐渐认识到马来西亚非常自由的房屋产权政策的妙不可言。”第一太平戴维斯马来西亚执行主席Christopher Boyd告诉早报记者，以槟城、亚庇为例，110平方米的豪华公寓现房售价不到30万美元，且属于永久产权。

 

　　不仅如此，中国投资者可享受友好的税收政策——马来西亚没有房产税，且不对在马来西亚境外取得的收入征收所得税。同时，马来西亚没有遗产税，可以让子孙后代永久性保值或增值承继家业；银行贷款方面，在马来西亚可以申请50%-70%的贷款，贷款利率在4.5%左右。无论是购房、养房，还是转售，涉及到的税费也相对较低，这决定了投资者每年的净收益。

 

 

　　为了鼓励外籍人士长期居住，马来西亚政府还推出了“我的第二家园”计划。成功申请者不仅可以随意在马来西亚居留，免税购买或携带一辆汽车到马来西亚，还可享受3%-3.5%的定期存款利率，以及定存利息可免税等一系列优惠政策。

 

　　此外，为了吸引更多投资者，马来西亚还制定了大吉隆坡计划，预计将于2020年实现大吉隆坡地区居住人口从现有的600万人增至1000万人，同时政府还推出特别奖励，邀请世界上100个杰出企业在马来西亚设立据点，吸引国外大量人才。

 

　　马来西亚政府还通过一系列服务和计划积极鼓励与支持海外投资，其房地产交易已形成了一个完善的法律体系，可以最大限度地降低购房者风险。

 

　　目前，包括碧桂园、富力、绿地、雅居乐等在内的中国大型开发商已经在马来西亚进行了颇具规模的布局。根据相关媒体报道，各家中国房地产公司财报加总后的土地库存货值高达数千亿元，而这些开发商已经在马来西亚市场上获取了满意的收益。

 

　　例如，2013年，碧桂园首度试水海外，其在新山的金海湾项目一经开盘便赢得市场认可。作为集团首个开盘的海外项目，碧桂园金海湾2013年全年合同销售金额接近人民币70亿元，成为集团当年最大的合同销售贡献者。今年，碧桂园“森林城市”项目也进入了全面推广期。

 

　　一些马来西亚的本土开发商则希望能够与中国开发商合作。一家擅长开发旅游度假项目的马来西亚本土开发商就表示，“我们也要学习中国的开发商，我们希望有力的中国开发商来一起共同开发”。

 

　　这家企业相关负责人表示，作为本土开发商，更了解当地的文化，可以在合同、法规政策等方面为中国企业提供便利，形成更为高效的“双赢”。“因为未来的客户以中国人为主，所以更倾向中国开发商来做主导。”

 

　　这位负责人还透露，该企业与其合作伙伴在海岛旅游城市兰卡威共同拥有的几幅商业地块日前已在上海进行了推广。

 

　　据悉，这些地块坐落于兰卡威岛西面，距离兰卡威机场仅15分钟车程，且邻近海底国、珍南国海滨、丽宝岛和马丽山，是岛上最繁华/值得投资的地段之一。

 

　　不仅如此，几幅岛屿地块均为商业用地，拥有永久产权，且开发的物业可100%出售予外资，部分项目所含有的酒店客房及品牌住宅可实行售后回租计划，确保国内的买家可以获得令人满意的投资回报率。

 

　　该负责人称，因为可开发项目的多元性及可期的升值潜力、投资价值，已有多家中国开发商表现出合作开发的兴趣。

 

 

 

　　马来西亚首都吉隆坡、新山等地都已成为中国投资者青睐的热门城市。身为马来西亚人的Christopher Boyd认为，除了柔佛州、槟城等地，实际上马来西亚还有很多极富魅力的地区，包括亚庇、兰卡威等度假胜地，这些地区拥有极为丰富的自然、生活资源，住宅项目选择众多且价格合理。例如，如作为东南亚最令人向往的美景胜地之一，兰卡威是马来西亚最大的岛屿群，由104个热带岛屿构成，拥有碧绿如翡翠的海水、绵长平缓的沙滩，俨然一副“海洋天堂”的模样，近年来对中国买家的吸引力与日俱增。

 

　　国内房地产市场，一线、二线城市的楼市仍然保持一个相对比较稳定的状态，但三线、四线城市供过于求，预期会出现调整。海外置业为投资者避险提供了对冲的手段。但客观地说，尽管前景诱人，仍需注意规避投资风险。

 

　　中原地产市场分析师卢文曦表示，中国投资者在海外置业时，一定要特别注意汇率与法律两大问题，国际经济形势瞬息万变，需要时刻关注人民币汇率对置业成本的影响。同时，不要抱侥幸心理，法律红线千万不能踩。谨慎起见，建议委托专业中介机构和律师进行全程服务，以保障投资权益，降低风险。

 

　　“在马来西亚投资，要选择配套完善、社区更大、整体规划、设计较好的房产项目作为首选。”张化东强调，“我倾向大型开发商，这样更有保障。”