中国人对房子的执着在全球房地产市场都有体现。胡润研究院最新发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》报告发现，全球房价年度涨幅前十名均是中国大陆城市，合肥、厦门、南京排名前三。第11名是温哥华。胡润表示：“不可思议，全球十大房价涨幅最大的城市都在中国，第11位的温哥华也是中国人炒出来的。”

 

　　房价涨幅最高的前50名城市共来自17个国家，其中中国最多，有19个城市进入前50，其次是美国6个、加拿大4个、德国、新西兰和英国各3个，澳大利亚2个，爱尔兰、韩国、荷兰、南非、挪威、瑞典、泰国、土耳其、匈牙利和印度各1个。

 

 

　　即使没有走出国门，海外投资也成了很多高净值人士的刚需。2015年国家商务部、国家统计局和国家外汇管理局共同发布的《中国对外直接投资统计公报》显示，“中国对外直接投资实现了连续13年的快速增长，创下约1,457亿美元的历史新高。”尤其是对投资海外房产领域，中国海外房产投资总额逐年攀升，截止到2016年8月，海外房产的投资总额235亿美元，已接近去年全年水平。

 

 

　　对海外投资有需求的人群有多少？从数据来看，截止2016年5月，中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万；总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9万。

 

 

　　值得一提的是，他们当中的“炒房者”人数较2015年相比均有了明显的上升。广东省还取代北京成为2016年千万总资产人群数量最多且增幅最高的省份，其千万总资产人群数量达到24万人，增幅为17.7%。深圳的房价在近年涨势迅猛也增加了部分群体财富总值。

 

　　有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。

 

　　从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。

 

　　“分散风险”是他们购置全球房产的最主要原因。国内经济陷入增长缓慢期；加之最近人民币汇率的低迷不振，越来越多高净值人群开始寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。

 

　　子女海外教育也是一个重要驱动因素。高净值人群在海外置业的区域选择上，“学区房”置业以52%高居首位。

 

 

　　报告将各地区的房价年涨幅+租金收益率+当地货币兑人民币涨幅三项相加而得出了一个“海外置业投资回报指数”。

 

　　前50名投资回报率最高的城市共来自17个国家，其中美国最多，有16个城市进入前50，其次是澳大利亚、加拿大和英国各有4个，德国和日本各有3个，韩国、泰国、西班牙、新西兰和中国各有2个，爱尔兰、法国、荷兰、马来西亚、瑞士和新加坡各有1个。

 

　　以各国主要城市为例，温哥华房价年涨幅25.5%，租金收益率4.6%，汇率涨幅6.7%，三项相加得投资回报率36.8%；奥克兰房价年涨幅16.6%，租金收益率3.1%，汇率涨幅12.8%，三项相加得投资回报率32.5%。伦敦房价年涨幅10.9%，租金收益率3%，而汇率跌了11.9%，三项相加得投资回报率才2%。

 

　　胡润表示：“加拿大的温哥华、新西兰的奥克兰和惠灵顿、澳大利亚的悉尼和墨尔本、日本的北海道，主要是中国人拉动的房价。”

 

 

 

　　从报告指数来看，美国、英国和加拿大是最适合中国高净值人群投资移民的国家，其次是澳大利亚和新加坡。胡润表示：“伦敦投资回报率才2%。我认为英国是被低估了，在最适合中国高净值人群投资移民的国家中，英国排第二，未来英国的投资机会还在。”

 

　　美国西部则是目前中国高净值人群最喜欢的移民和海外置业目的地，特别是洛杉矶、旧金山和西雅图，其中西雅图连续两年上升，超过纽约进入前三。

 

　　除了整体趋势外，报告还预测了各投资目的国在未来的表现。

 

 

　　从美国城市房价涨幅情况来看，美国知名城市，如纽约、华盛顿、芝加哥等美国东部城市的房价涨幅，均低于全国平均水平。与此同时，位于西部的多个城市位列前茅，并持续呈现着两位数的房价增长率。例如，美国西部城市的高科技中心丹佛、西雅图，休斯敦等，因其不断增长的就业率，正逐步引领美国的经济复苏，并带动了当地房价迅猛上涨。

 

 

　　加拿大2017年房地产市场的热度会逐渐放缓，但加拿大房地产市场不会出现剧烈的波动。加拿大房地产联合会（CREA）预计2017年温哥华年平均房价会涨2%，多伦多则是8%。

 

 

　　英国房产市场在去年7月份之后，房价增长率呈短期下降的趋势，但随后房价迅速恢复稳定的增长，这很大程度上是因为英国的房屋短缺造成英国房产市场长期处于供不应求的局面。

 

　　高昂的房价、租金及租金收益率的下降，致使伦敦不再是英国海外房产投资者唯一的投资对象。曼彻斯特、利物浦近两年房价上涨显著，高回报的租金收益率，以及当地的丰富的教育资源，正在吸引着更多投资者的关注。

 

 

　　澳洲时间最长、规模最大的新房建造热潮已经接近尾声。澳大利亚房地产行业协会早前已经预测交易活动将在未来数年显著回落。澳大利亚政府为了冷却悉尼和墨尔本过热的房产市场，澳洲三大银行开始收紧贷款，虽然澳洲主要城市房价上涨有缓和的趋势。但是墨尔本与悉尼一样经历了人口的增长及收入的大幅提高。因此，结合当前新建住宅市场的建设量与当地澳大利亚过热的投资“余温”，预测悉尼与墨尔本的别墅类型的房价，依旧会有一定程度上涨的趋势。

 

 

　　2016年新西兰经济在多个方面都表现良好，全球低利率是导致纽元升值的重要原因之一。这也导致，2016年新西兰房价稳中有升。新西兰第一大城市，也是集中新西兰三分之一人口和最多资源的城市—奥克兰依旧是海外净移民迁入第一站。日益增多的人口，强劲的刚性居住需求，2017年奥克兰房价预计仍将会稳中有升。

 

 

　　泰国凭借着旅游业的繁荣，当地的房地产市场正在逐渐受到全球投资者的热捧。那些既能增值又能为业主带来丰厚租金回报的“度假型地产”，尤其受到海外投资者的欢迎。包括曼谷在内的多个知名旅游城市，凭借优越的配套设施和宜居的环境，吸引了众多投资者。

 

　　泰国政府在近几年希望将泰国建设成退休生活的理想之地，并对外籍人士出台了“退休签证”政策。根据泰国政府统计，目前有200多万外国退休人士办理“退休签证”。

 

　　随着旅游、医疗、机场等诸多优势的叠加，普吉岛、芭堤雅等知名旅游城市已经成为国内投资泰国的首选地。同时，度假型地产正在催生全球的投资者在泰国买房置业，近3年来，泰国的公寓投资回报率年均达11.4%，尤以普吉岛、芭提雅、曼谷等世界知名旅游城市的公寓型住宅最为受青睐。

 

 

　　新加坡的房地产市场一直处于较低迷的状态。新加坡政府在2011 年和2013年，先后两次通过额外买方印花税抑制投资性买房，规定外国买家和非个人购买私宅时，须缴付高达15％的额外买方印花税。政策实施后，新加坡房价指数自2013年3月份下降了5.4%。新加坡转售房屋的数量也从自2013年有了断崖式下降，并至今一直保持较低的水平。

 

　　新加坡的地产商都是以很高的价格来买地建房，所以不会通过大幅降低房价来出售楼盘，楼价相对稳定。新加坡政府针对外籍人士出台的“额外买方印花税”政策，也同样是在营造一个健康的房地产市场，并且现在各大政策已经出台一段时间，各方供求关系已经趋于平衡，但是据新加坡目前经济处于下行趋势，外加新加坡土地价值本身很高，未来新加坡房地产市场仍有待观望之中。