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印尼房产供应过剩 投资房产需升级
2018-09-29
摘要:《现款报》(Kontan)在最近一篇评价印尼房地产业状况的文章中指出,到2018年底,房地产销量可能仍会保持低迷,这主要是宏观经济环境不理想且房产供应过剩,使得投资者趋于谨慎导致的。
  有人说,2018年对许多房地产开发商来说可能仍是艰难的一年,因为人们普遍认为房地产供应过剩。然而,这一预测的准确度究竟有多高?

  《现款报》(Kontan)在最近一篇评价印尼房地产业状况的文章中指出,到2018年底,房地产销量可能仍会保持低迷,这主要是宏观经济环境不理想且房产供应过剩,使得投资者趋于谨慎导致的。


Terje Nilsen最近在雅加达举行的印度尼西亚商业和投资研讨会

  Harcourts Seven Stones的负责人Terje Nilsen对此有不同的看法。他对WILLIAMS MEDIA的记者说道:“总体而言,相比宏观经济状况,房地产销量放缓与心态变化及人们对税收风险的担忧有着更为紧密的联系。有许多物业正在等待出售,但大多数房地产的价格预期不切实际,这反过来又营造出了一种买方市场较为强势的局面。然而,有许多人认为房地产其实并没有过度供应。例如,长期租赁市场的需求一直处于高位,这表明房产的供应并未过剩。开发商所面临的主要挑战是改变自己的业务模式和业务结构,以遵守更为严格的政府法规。”

  PROJECT和PROVIZ的创始人Andy K Natanael告诉《现款报》记者,这一明显的过度供应现象始于四年前,当时有很多开发商纷纷进入市场。他认为房价上涨的可能性较低,而且在多数情况下第二住宅价格的下跌趋势较为明显:“目前市场上的折扣太多,第二住宅的价格已经有所下降。购买房产的最佳时机不是市场繁荣期,而是萧条期,此时房价会变得越来越低。”因此,当市场情况好转时,任何潜在的增长可能都十分显著。Nilsen赞同这一观点——“现在就投资并坚持持有房产以获取长期收益。”他说道。

  Natanel认为,资本増值型投资将不再对市场起到推动作用。相反,他认为开发商应该把重点放在营销房产的功能上,因为如今出售房产时都要评估购买者是否确实居住于房产所在地。他表示,这类策略同时适用于价格极其昂贵和极其低廉的房地产。“如果消费者的目标是投资,则开发商必须向他们提供体现投资潜力来源的数据。”他说。有时候,开发商无法准确地做到这一点。

  Nilsen认为,现在申请信贷更容易,而且开发商在规划房地产项目时思考得不够周全,所以才会出现这样的反应:“举例来说,假设你在巴厘岛有几套公寓式住宅待出售,而这些物业的投资回报率即使完全不合理也依然有人会购买这些房产。在雅加达闹市区和商业区以外地点建造和出售的公寓和住宅也经历了同样的情况。人们认为这些房产可以轻轻松松地租出去,但事实却并非如此。在这两种情况下,你作为投资者需要做好功课,并且确定对优质项目的需求是可观存在的,而且这种需求将持续上升。”

  CTRA主任Tulus Santoso最近表示,CTRA现在已经发现中低端房地产市场拥有最大的潜力,并专注于增加此类物业的供应。“我们目前缺少规模较小的项目,所以我们想鼓励开发商多开展这类项目。”在介绍一种以宜居性而非资本收益为重点的营销策略时,Tulus提出了上述观点。

  《印度尼西亚全球商业指南》(Global Business Guide Indonesia)对房地产的发展持乐观态度。《印度尼西亚全球商业指南》在最近发表的一篇和印度尼西亚住宅物业领域有关的文章中表示,考虑到目前积压的1140万套住宅以及印尼以年轻人口为主的庞大人口,住宅物业领域依然存在着许多大有潜力的投资机会,但政府必须为此创造有利条件,如通过税收和财政改革创造良好的商业和经济环境。

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