最近市场上最有影响力的一笔地产交易，莫过于黑石(Blackstone)收购了澳大利亚悉尼市中心Westfield楼上办公楼。这是今年最大的单笔交易，15.2亿澳元，没有之一。

 

 

　　通过这篇文章，我想介绍一下悉尼CBD的办公楼市场，以及海外机构为何如此青睐澳大利亚的商业房地产市场。

 

　　这栋位于悉尼市中心的办公楼是2011年Westfield集团在已有的商场上加建的，主要租客为银行巨头JP Morgan。通过这次出售Westfield的母公司Scentre Group获利将近8亿澳币。

 

 

　　比较有意思的一点是由于Westfield集团仍然保留办公楼下面的商场，所以土地并没有出售给黑石，最终这笔交易的具体结构为：黑石通过299年租约的形式来完成收购。

 

　　由于这笔交易没有太多的披露，我们对办公楼的具体情况没有太清晰了解，但是从价值以及位置来分析，这笔交易的数据应该非常接近于早些售出的MLC Centre。该笔交易于2019年3月份完成，总价值为14.56亿澳元，Dexus从GPT Group手中，完成了对MLC大楼100%的收购，购买时的租金回报为4.09%，每平米成交价格为$21,787。

 

　　在不久前，黑石曾收购了悉尼CBD Margaret 街上的一栋写字楼，40,688平方米，交易价格为6.75亿，租金回报相当于4.75%，每平方的交易价格是$16,590。

　　

　　在这些动辄10亿元规模的交易中，海外投资者占到了相当大的比重，这也就是澳洲商业物业价格不断上涨其中一个非常重要的原因。

 

　　是什么造成了海外机构如此青睐澳洲？这种趋势是否能够持续下去？我们在这篇文章中提出一些观点和分析。

 

　　1. 首先澳洲主要城市商业物业价格的上涨，得益于租金的不断上涨。从2014-2019年间，悉尼市中心租金上涨了44%，墨尔本市中心租金上涨了32%，得益于相对强劲的办公室需求的增长。于此同时，由于CBD的一些B级写字楼被重新开发成住宅，酒店，以及被政府征用，总的办公室供应量呈一定程度的下滑，这也造成了空置率接近历史新低，推动了租金的不断上涨。

 

　　图一：悉尼市中心空置率（Source: Knight Frank）

 

　　图二：悉尼租金增长情况（Source: Knight Frank）

 

　　在未来几年内，我们预测租金增长将会持续。虽然最近经济相对疲弱，但一系列刺激经济的政策将在短期内对就业产生一定的正面影响。我们预测政府仍然有足够的武器刺激经济，所以短期内就业率应该会保持在比较平稳的范围，工作岗位也将不断增加，而这就会刺激办公楼租金进一步上涨。

 

　　2. 其次是澳洲的利率，近期两次的降息使澳洲物业投资前景进一步的增强。虽然央行仅仅下降了0.5%，但是由于对未来预期发生的变化，银行借贷利率更进一步的下降。现在投资优质商业物业的银行利率一般在3%左右，甚至比大多数人的房贷还低！

 

　　非常值得一提的是，悉尼商业物业的回报确实高过很多世界经济中心，大家可以看看下图：

 

 

　　之前许多机构选择在其他地区投资很大的原因就是澳洲银行融资成本较高，造成股权部分的租金收益率与其他发达国家相比，没有优势。而现在，由于借贷成本进一步的降低，澳大利亚的物业投资在国际机构眼里正变得越来越有吸引力。

 

　　以上两点是我们判断澳大利亚地产市场受到国外机构青睐的最重要因素，当然，还有其他利好因素：包括稳定的经济政治环境，较高的租金回报率，非常完善并且在不断升级的城市基建等等。

 

　　而对一般国内投资者来说，商业地产的租金回报及其资本增值的稳定性超过绝大多数资产类别，特别是在住宅房产不景气（现在稍见回升）的情况下，我们认为未来的一段时间内这些方面将继续保持并不同程度的改进，澳大利亚商业房地产市场的繁荣还将保持相当长的一段时间。