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中国房东全球化 奉献全球房地产投资策略
2011-09-24
摘要:“做世界的地主和房东!”去年年底以来,这个无厘头式的宣言正逐渐变成现实。“中国人会买下全世界”的戏言开始在西方世界流传。
  一个刚毕业的大学生,拥有美国1万平方米的别墅用地,比在上海外环线以外拥有一套需要按揭贷款的公寓住房,吸引力要大很多吧。河南大学生小丁用父母给的全部积蓄--150万人民币换到了美国佛罗里达州一片方圆1万平方米的永久产权土地,摇身一变成了美国“地主”。而根据美国当地的法律,这些土地可以转手,就在市场上进行交易,没有受到任何限制,这对于投资者来说是利好消息。

  “做世界的地主和房东!”去年年底以来,这个无厘头式的宣言正逐渐变成现实。“中国人会买下全世界”的戏言开始在西方世界流传。

  从2008年美国房地产市场因次贷危机崩盘以来,中国人意识到海外抄底房地产的巨大投资契机,并趋之若鹜。如今,除了中国企业家以机构的名义到海外买房买地,普通人也开始加入海外购置房地产的行业中来。今年已有300亿人民币通过这种方式流向海外房地产市场,保守估计今年华人到海外投资房地产总共将有500亿人民币的资金规模。

  数据显示,随着国内限购范围不断扩大,国人投资渠道进一步收紧。目前大约有5000亿元的民间资本无法流入住宅市场,这其中除了500亿元转向海外地产外,约有1000亿元转向商业地产,剩下的3500亿元仍在寻找投资契机。根据目前国内宏观调控的形势,华人海外投资房地产的这波热潮,最起码还有2-3年的市场操作空间。

中国房东全球化
  远到美国、加拿大、澳大利亚、西班牙,近到新加坡、马来西亚、菲律宾,中国人对这些地区的房地产市场尤为热衷。

  去年11月初,一位上海商人在澳大利亚黄金海岸一下子买入了7套海景公寓,每套价值40万澳元(约合250万人民币)。从那时到今年3月,到澳大利亚布里斯班的3个看房团,最后确定的总成交量在3-4亿人民币,成为当地海外最大买主。

两个拐点促成华人海外置业热潮
  最早中国人去海外置业的可以追溯到2003年左右,当时高速的经济发展使得一部分拥有原始积累的中国人开始将自己的资产转移到海外。随着中国留学生队伍在海外的不断壮大,“以房养学”成为时髦:为子女在海外留学购置一套房产,然后将房子出租,以租金来支付学费。2005年前后,传统的华人留学聚集地--澳大利亚、加拿大、新西兰等成为华人购房的海外首选。2008年欧美经济危机使得美国房地产市场几度崩盘,温州炒房团看准时机到美国“抄底”,带动了一批投资者对成为美国地主或房东的热情,从那个时候开始,美国、英国等传统上不被华人看好的房地产投资地域,成为海外置业新的关注焦点。

  经济危机下欧美房地产市场一路下滑至低点,与此同时中国人这两年的财富积累和购买力开始到达高点,两者同时出现,再加上中国房产市场紧缩的现状,使得资本开始往海外流动。

  随着中国人在海外一掷千金式的房地产买卖,如今无论在曼哈顿、澳洲黄金海岸还是伦敦的房地产市场上,会说中文的有房产中介交易经验的人极为抢手,前来带团看房的大多是说中文的。

全球房地产投资策略
  手持大量现金的中小业主心里在思忖:未来两三年内,如果中国房地产市场受到政策影响持续紧缩,海外市场短时间内还无力迅速反弹,这个时候该往哪里投资更加适合?

  如果购房者希望稳健保值,那么应当投资澳大利亚的房地产市场。由于澳大利亚是资源性经济,澳币是资源性货币,不受国际外汇市场强烈波动的大幅影响,因此澳洲房地产市场的保值情况比较好。如果现在在澳洲布里斯班等地购置一套价格在40万澳币的海景公寓,保守估计5-6年内价格可以翻一番。

  而英国伦敦,由于土地大多利用完毕,城市旧房多新房少,因此并没有太多的新房供选择。但是当地的租赁市场比较繁荣,因此购买二手房做投资也是很好的选择。众所周知的是,相对于中国房地产市场的房价高、租金低的现状,海外房市价格目前偏低,其租赁市场也较为稳定,并且回报远高于国内。数据显示,目前悉尼地区租金回报率约为8%,伦敦为6%,而北京、上海的租金回报率分别仅为2.03%和1.9%。

  按照目前的情况看,华人投资者更加趋之若鹜的是美国。从2007年的高位急速下跌后,华人以“抄底”心态进入该市场。尽管有舆论认为美国经济极难在短期内复苏,但从投资者们的眼光看,大国经济必定“死而不僵”,仍有相当大的上浮空间。据分析,现在投资美国,2-3年内就可以看到丰厚的投资回报。如果您手里就有100万人民币左右的闲钱,那么建议买土地,目前美国的土地比较有升值空间,且交易和管理成本都比较低。

  不过,海外置业最大的风险是安全,其次是保值,最后才是升值空间。

  与此同时,有一些并不被特别看好的区域也受到华人投资者的追捧,但其原因并非保值增值。比如,西班牙房地产经济萧条,但如果买了房子可以享受几年内的免签待遇,在申根区自由行,何乐不为;再比如,如果用38万人民币换得菲律宾马尼拉的一套小公寓,同时获得当地的绿卡,方便出入东盟自由贸易区,这大大方便了中国的贸易商。当海外房地产“绑架”了签证和居住权,如果投资者看中这些附加价值去置业,也无可厚非。
摘自:21CN
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