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海外房产投资需注意的五点要素
2012-07-18
摘要:随着海外房产投资日渐趋热,许多国内人士摇身一变成为“国际房东”,专业人士提醒投资者们,在进行海外房产投资时,有诸多需注意的要素。
“严厉的楼市调控政策,把投资性需求挡在了门外,投资资金总会找到自己的出路。”一位房产行业的业内人士向记者透露,目前,一部分投资资金已经找到了自己的出路,而这条出路就是投资海外房地产。而成为“国际房东”在中国的富人中似乎成为一种流行新风尚。
有需求,就会有供给,看准中国市场潜力巨大,海外房地产推介会举办的频率越来越密集了,据某网站海外事业部工作人员告诉记者,今年上半年上海就有10多场30-40人规模的推介会,房源主要来自于美国和加拿大。而目前,这些外国开发商又把目光从北京、上海等一线城市转到了苏州等经济发达的二线城市。6月初,一场澳大利亚房产项目推介会在苏州举行。而最近记者获悉,来自英国的一家房地产开发有限公司下月也将在苏州举行一场小型推介会。
 
  市场:不断增长的中国买家
  在当下投资渠道较窄,投资产品相对较少的情况下,对于多数投资者来说,购买不动产依然是资产保值增值的最佳途径,10年股市“零涨幅”,而10年楼市上涨将近10倍的现实,也印证了这一点。近两年,随着国内限购限价楼市调控政策效应的持续发酵,在中国国内投资房产似乎有点举步维艰了。
  而海外房产在宣传时常用的“永久产权、抄底价”等词语日益刺激着中国富人敏感的神经,而现在已经有很多人付诸行动了。据英国《金融时报》报道,中国富人越来越倾向于将手中资金用于购买美国房产,过去一年的交易额达到了90亿美元,并且主要集中在高端房地产市场。
  而美国全国房地产经纪人协会近期发布了一份报告,报告显示,来自中国大陆和香港的买家已经成为美国房产的第二大国际买家群体,仅仅落后于来自加拿大的买家。而从金额上来看,截至今年3月,过去一年间,中国买家购买美国房产的交易额达到了90亿美元,较前12个月的73亿美元交易额增长了23个百分点。
英国丹德房地产开发有限公司中国代表处的销售总监王磊在接受记者采访时表示,现在中国买家投资的海外房产房源主要集中在美国、加拿大、澳大利亚和英国,“美国还是中国富人投资房产最多的国家,而最近澳大利亚的占比也在不断提升,已经快和美国差不多了,英国则凭借着优秀的教育资源吸引着众多留学生家庭前来购房。”
 
  现象1:谋求双重收益 以房养学成流行
  记者调查发现,投资海外房产的投资者多为企业老板或成功的商界人士,其投资预期主要有两个,一个是房地产的租金收入以及房子未来的升值增益;还有一部分人则是为孩子将来出国留学做准备,计划以房养学,谋求双重收益。
  苏州因私出国服务中心的英国留学咨询顾问叶奇表示,以房养学这种方式很不错,在留学生里还是挺流行的,“在外国买房没什么限制,家长要去看房买房的话,只要办理访问签证就可以了。”叶奇告诉记者,这种情况在苏州也很多,“虽然学生和家长不会直接告诉我们,但我们从侧面了解到数量并不少。”“现在在我们公司买房的中国人中,有60%是因为孩子要到英国读书,所以才提前在比较好的地段买套房子,既可以以后让孩子自己住,也可以先出租,用租金收入来支付未来孩子留学时所需要的生活费。”王磊对记者表示,英国的租房市场很发达,英国很多人从大学毕业到35岁这段时间内都是以租房为主,这就给英国的房屋提供了巨大的租房市场。而像他们现在在售的楼盘都是带租约的,买了就可以出租,很方便。
  王磊给记者算了一笔账,以他们公司现在在售的一个楼盘,一套实用面积为50.9平方米,总价在15万英镑的公寓房来计算,每月的租金收入为700英镑,按目前的汇率来计算,就相当于6972元人民币,一年下来,就可以达到83664元人民币,“现在英国房屋每年租金收益都能达到你当初买房总价的5%左右,提前几年买的话,等孩子去英国留学时,就有一笔不小的资金了,基本上可以支付孩子的生活费。”
另外,王磊指出,由于租金是以英镑结算的,孩子到了英国就可以直接使用,这样就可以省去兑换英镑的麻烦,同时还能避免因汇率波动而造成的损失。“目前英国房屋每年能增值5%左右,等孩子回国后,可以继续出租,也可以把房子卖掉,还能小赚一笔。”
 
  现象2:国外买房 国内租房 差异化投资更多是出于无奈
  记者了解到,随着海外房产投资在国内的发展,不光是富人,一些白领也在尝试利用海外房产进行投资。记者在采访中发现,“在国外买房,用海外房产产生的租金在国内租房”的这种差异化投资方式已经在中国的一线城市出现了。
  在上海工作多年的沈先生,最近在英国购买了一套总价在160万元人民币左右的公寓。谈到为什么会选择在英国买房,沈先生坦言,其实是出于无奈。原来,沈先生预备在明年和女友结婚,但上海高昂的房价,让他实在有点吃不消,“家里总共只能拿出160万,但这些钱想在上海买房很难,能买到的,位置都十分偏远,实在是很不方便。”
  百般思考下,沈先生决定用手头上的资金在英国投资一套公寓,然后用所获得的每月接近7000元人民币的租金收入和女朋友一起在上海较好的地段租一套房子作为结婚之用。“另外从长远来看,如果我们以后想去英国深造,那就不用去租房了,住自己的房子就好了。”沈先生对记者说道。
  王磊向记者表示,这种情况虽然并不多,但在上海这种一线城市也不是什么稀奇事了,“最近,我们公司成交的两套公寓,就是进行这种差异化投资的。此外,就算投资者不能全款买房,需要贷款,每个月的租金也足以支付贷款了。”
对此,业内专家指出,这其实也从侧面反映出人们对于中国高房价的一种无奈,“中国房价在10年中连级跳,而老百姓的收入并没有提高多少,而国外随着欧债危机,经济增长出现疲态,不少国家的房价都有明显的下降,国内涨了国外跌了,两者差距减小,一部分老百姓这样选择也是有道理的。”但业内人士指出,目前传统观念能否接受还是个问题,另外这种方式并不适合所有人,购房者还是要深思熟虑后才行。
 
  投资建议:看上去很美投资海外房产需注意“五要素”
  虽然海外房产就目前而言,价格并不是高不可攀。发达国家房地产市场具有政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁活跃、空置率低等特点。但由于房子除了购买,日常管理也很重要,其中牵涉到的矛盾也是多种多样,另外,大多数投资者对于当地的情况并不是十分了解,所以专家指出,投资海外房产还是要谨慎为上。
  对此,有多年海外房产投资经验的兆丰不动产的董事长杨肇锋博士认为,投资者在进行投资前还是要对当地的情况、房价走势、政策等深入了解,另外还要关注国际变化、汇率变化。杨肇锋认为,首先,要深入、全面了解将要投资的地区,特别是房价走势,尽量选择经济蓬勃、房地产上升前期购买。其次,要依靠专业人士。投资海外房产时,要挑选有经验的律师全程陪同,并在他的协助下完成整个购房手续。第三,要详细研究各国的房地产税收情况,以英国为例,现在有关房产的费用有土地登记费、土地印花税、土地登记处对合同交易收取的注册费等。投资者要对房产交易时产生的税费清晰地掌握,衡量税费成本是否可以承担。第四,关注国际变化。与其他风险不同,政治风险事发突然,原因复杂,影响深远,所以购房者在海外投资之前,一定要做足功课。第五,关注汇率变化。汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。因为房产贷款期限都较长,在这么长的时间内,利率一定是有升有降,贷款人会面临还贷金额的不确定性。
  另外,购房后的后期管理也是投资者应该注意的,对此王磊向记者表示,投资者在选择投资的时候,也需要考虑向谁买,而开发商比代理商往往更有优势。“相对渠道比较直接,更重要的是开发商的管理是长久的。通过开发商的物业管理,投资者无需出国便可以管理自己的房产。尤其是部分海外开发商已经在国内设有办事处。”
摘自:姑苏晚报
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