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中国房企开辟美国老年地产新战场
2013-05-17
摘要:近年来,随着城市人口老龄化的加速和家庭结构的变化,传统的“家庭养老”方式正逐渐发生转变,老年住宅市场需求旺盛。众多地产企业注意到该市场机遇,纷纷试水。如今,层出不穷的老年地产项目不仅在国内愈演愈烈,更有一些公司把目光瞄准了生活环境更加优越、医疗设施更加完善的海外市场。
美国养老住宅=服务业+房地产
  曾经在北京开发了“当代MOMA”、“MOMA万万树”等知名项目、并以富有科技含量的节能建筑而著称的当代节能置业股份有限公司,看中了美国相较于国内来说更加优越的生活环境和完善的医疗设施,决定跨海赴美,打造一个名为“美国当代绿色常青藤MOMC广场”的老年地产项目。

  根据当代节能置业的子公司美国当代绿色发展(休斯顿)有限责任公司的介绍,MOMC广场项目将被打造成为休斯顿第一个低碳节能的老年产业,体现当代绿色、教育、文化、艺术、老年产业社区综合体。

  美国老年产业一般按照老年人所需要的护理等级从而进行市场细分,从年龄限制型住宅、逐步升级到医护型老年住宅。就目前美国市场上已有的老年公寓来看,它们或是做单个等级,或是做几个等级的混合型老年住宅。

  当代节能置业的发言人王稷钊先生介绍,美国当代绿色常青藤MOMC广场将成为囊括从自助型老年住宅到医护型老年住宅全等级的项目。

  “医疗辅助服务水平越低,该住宅种类所面临的经济周期风险就越大,所面临的政策性风险就越小,反之亦然。我们专注于投资两种风险都比较低的4种老年住宅类型,即自助型、辅助型、失忆型和医护型老年住宅。”王稷钊解释道。

  通过当代节能置业对美国老年地产的市场调查情况来看。目前,美国65-75岁的老年人口中有20%-30%选择居住在老年社区里面,美国75岁以上的老年人口中有85%选择居住在独栋住宅和公寓中,而只有15%居住在自助型住宅、辅助型住宅和医护型住宅当中,这些住宅所提供的服务随医护等级的提升而增加。

  由此可见,老年住宅这个产业在美国,不仅仅只是房地产的一个分支,而是一个“服务业+房地产”的混合产业,其中又以服务为主,地产为辅。

高需求与高回报
  2007年美国金融危机爆发以来,美国国内经济形势急转直下,在2011年方开始有回暖的迹象。王稷钊对市场做出这样的判断:“我们预测,美国经济可能要迟至2014年方才有望全面复苏。但是,美国的65岁以上的老年产业的发展,由于受到美国2008年金融危机导致的管控的影响,使得在住宅方面的市场供给难以回到2007年之前的增速。与此同时,美国‘婴儿潮’时期出生的人口在迅速进入老龄。这就出现了一个供给和需求的不对称,为我们提供了一个难得的商机。”

  根据美国研究机构出具的报告显示:当前,美国人在医疗的花费占总GDP的17%。在2017年,这一比例将达到20%。

  在美国,老年产业是非常细分的市场,全美有22000个老年住宅社区或是医护机构,总值达到2500亿到2700亿美元。美国老年人对于当前已有的老年住宅的满意程度不高。根据调查,只有15%的老年人对自己入住的老年住宅认为十分满意,40%的老年人表示基本满意,40%的老年人不满意或者中立。

  对于“婴儿潮”这一代老年人来说,对于精神、文化、科技、教育的诉求远高于上一代“大萧条时代”老年人。譬如,在这次金融危机当中,65岁以上老年人群体的消费开支是所有收入群体中唯一一个不降反升的群体。提供给这一代美国老年人更高的居住价值,要远比降低价格等手段更加有效。这和当代所强调的高端绿色产业家园的概念极为契合。

  除此之外,老年住宅还有一个突出的优势在于,和普通住宅相比,老年住宅的投资回报率更高。

  据了解,目前美国普通住宅的投资回报率处于历史最低点,其中很多项目面临严重的财务风险。相比普通住宅,老年住宅因为提供额外的服务、需要政府更严格的审批以及特殊的护理技能,客户的需求刚性更大,回报率更高。老年人对于老年住宅的需求,尤其是具有一定医护服务的老年住宅的需求,随着年龄增长而出现大幅增加。

  伴随全球老龄化的快速发展,仅在得克萨斯州本地,有着大量的已经存在的老年人和在未来5年内因即将步入老龄而亟待解决退休养老问题的居民。“相信老年公寓落成之后,其中一半以上的客源来自于休斯顿市本地。”王稷钊说道。

  根据2011年的人口普查表明,已经存在的65岁以上老年人大约为休斯顿市总人口的8.1%,45至64岁的婴儿潮一代占到18.8%之高。这样一来,天然的现有和潜在客户优势就在休斯顿市乃至德克萨斯州孕育而生。

  “另一个主要客户来源于流动人群,季节性‘候鸟’式度假型养老是这部分客户的主要目的和时间段。其来源地不单只限于美国各州,也包括加拿大的居民。事实上,到目前为止已有很多加拿大中老年人购买或租赁美国西南部的房产用来度过一年中最寒冷最难熬的几个月。这一类客户的要求相对简单,主要的要求是气候干燥温暖和来往自由,不受约束,比较倾向于交通便利而且配备家具的老年公寓,不受合同制约。”王稷钊说。

  目前美国最大的老年住宅市场系位于亚利桑那州的凤凰城,以及位于佛罗里达州的迈阿密。近年来经济增长强劲的德克萨斯州希望通过对老年产业的投资和扶持,成为能与前二者并驾齐驱的北美乃至全球老年人选择安度晚年的第二居所。在这一层意义上,当代置业选择落子于老年产业方兴未艾的休斯顿市的理由相当充分。

  当代置业在休斯顿项目不仅将客户锁定在美国本土和加拿大居民,也为中国的投资者也提供了很好的选择。其中EB-5投资移民客户主要是针对中国客群。移民局批准的就业分析报告称,该美国当代绿色常青藤MOMC广场一期将产生1500个间接和衍生就业,足以满足150个EB-5投资者的要求。

  据称,EB-5资金将用于老年酒店、老年住宅和老年健康中心的开发,在5年期满时投资人既可以按照项目所在地的项目市场实时价格获得永久产权住宅物业,也可以将投资款用于投资该项目并获得租赁经营回报率的承保,同时还可以在获得永久产权住宅物业后,与开发商协商由开发商回购该物业。两个退出策略可以使得借贷方在5年到期前返还EB-5贷款。

  最后王稷钊表示:“因为项目是绿色老年产业家园,老年家园需要有每日的生活,而非专业投资型,故当地销售针对当地人的比例要稍大一些,当然我们非常欢迎各国客户,尤其是中国客户。”
摘自:八百家资讯中心
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