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2014年第二季度美国房产市场报告
2014-09-19
摘要:最近发布的2014年第二季度美国房产市场报告显示,在本季度中,美国经济状况好转,全美和大多数都会区房价增速放慢,保持稳步上涨。美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯表示,目前房价增长速度较慢,但是市场比较健康,对于买家来说,供应量增加与适中的价格上涨提供了更好的选择机会。
  最近发布的2014年第二季度美国房产市场报告显示,在本季度中,美国经济状况好转,全美和大多数都会区房价增速放慢,保持稳步上涨。中西部房产市场成为新的活跃区,相比去年同期,不论是销售额还是房价都有上佳表现。

  一、经济走势好转,房产市场回暖

  根据报告显示,目前美国经济增速回升,今年第一季度GDP的增速是-2.1%,而二季度增长明显加快,达到4.0%。GDP增长是住房市场的利好消息。就业市场也开始回暖,今年头七个月平均新增就业岗位23万,失业率继续下降,为6.2%,这将带来更多的住房市场需求,刺激房屋市场活动。

  据房地美公司的数据,30年固定利率抵押贷款的全国平均利率在第二季度下降到了4.23%,较低的利率使购买力得到改善,刺激了房价的增长。投资者每月的按揭供款对租金比率,也是35年来的最低点。

  第二季度全美独立屋销量达到529万栋,同时新屋开工量达到98万个房屋单位。对于投资者最关心的租赁市场,美国联邦人口普查局报告说,本季度租房家庭的数量增加了45.8万户,租赁市场空置率将达到14年来的最低水平。

  二、房价增速放缓,总体西盛东衰

  根据NAR最新的二手房销售季度报告,包括独立屋和公寓在内的二手房销售总数为487万,环比增加了5.8%,但同比下降4.5%。相比去年同期,全国各地的独立屋和公寓销售情况基本都不及去年,但房价都高于去年,尤其是公寓的价格涨幅更为良好。大部分都会区和全美的房价增速都放缓了,处于2012年以来最低的水平。但是在西海岸,房价仍然大幅增长。

  71%的监测区域中独立屋价格上涨。全国独立屋价格中位数为21.24万美元,2013年第二季度的中位数为20.34万美元,同比增长4.4%。全国62个都会区公寓价格中位数为21.11万美元,同比增长5.9%,76%的大都市地区价位同比增加。

  从全美来看,二手房价格中位数依次是西部>东北部>南部>中西部。

  在中国买家最关注的几大都会区中,独立屋最贵的五个地区分别是:加州圣何塞(89.95万美元)、加州旧金山(76.96万美元)、加州尔湾(69.19万美元)、加州圣地亚哥(50.42万美元)和加州洛杉矶(42.03万美元),全部位于加州。

  公寓价格最高的五个地区是:旧金山(57.22万美元)、洛杉矶(38.58万美元)、波士顿(34.94万美元)、圣地亚哥(34.02万美元)和华盛顿(28.3万美元),多数也都位于加州。

  加州的房产虽然价格贵,但一直保持了较高的涨幅,保值升值率较好。而纽约市独立屋价格出现下滑,降幅为0.8%。与此同时,公寓的价格涨幅迅速,飙升14%。迈阿密和芝加哥地区房价较低,但同比涨幅较为可观。

  美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯表示,目前房价增长速度较慢,但是市场比较健康,对于买家来说,供应量增加与适中的价格上涨提供了更好的选择机会。美国房地产经纪人协会总裁史蒂夫·布朗说,相比今年头几个月,物业销售的速度加快了。

  三、中西部成为新的市场活跃区

  新房(独立屋)销售方面,根据联邦统计局的数据,全国销量为11.9万套,比去年同期下降6.3%,房价中位数为27.72万美元,销售最好的房子是价位在20~30万美元的房屋,占33%。

  全美新房价格中位数依次是东北部>西部>中西部>南部。

  东北地区销量为7000套,同比下降22.22%,销售量是4个区域中最少的,房价也是最贵的,中位数达36.22万美元,最受市场欢迎的房子是价位在30~40万美元的房屋,占33%。

  西部地区销量为3.1万套,与去年同期持平,房价中位数达32.65万美元,仅次于东北部,最受市场欢迎的房子是价位在30~40万美元的房屋,占40%。

  中西部地区销量为2.1万套,同比上涨16.67%,房价中位数达26.41万美元,最受市场欢迎的房子是价位在20~30万美元的房屋,占35%。

  南部销量为6万套,比去年同期下降13.04%,销售量是4个区域中最多的,接近东北部的10倍,房价最便宜,中位数达25.34万美元,最受市场欢迎的房子是价位在20~30万美元的房屋,占32%。

  可以看出,东北部是政治经济教育的中心,房价自然是最昂贵的,购买50万甚至是75万美元以上价位豪宅的顾客比例也是最多的。而西部尽管房价贵,但是由于宜人的气候,保持了对市场的吸引力。南部因为房价便宜,销量也最多。中西部房价仅比南部高出不到1万美元,买家逐渐增多,销量同比是唯一上升的区域。南部和中西部都没有超过75万美元的豪宅购买记录。中西部是美国房产市场新的活跃区。

  结语:总体来说,在第二季度中,随着美国经济形势的进一步好转,全美房价保持温和上涨,市场健康度良好。
摘自:网易海外置业
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