最近发布的2014年第二季度美国房产市场报告显示，在本季度中，美国经济状况好转，全美和大多数都会区房价增速放慢，保持稳步上涨。中西部房产市场成为新的活跃区，相比去年同期，不论是销售额还是房价都有上佳表现。

　　一、经济走势好转，房产市场回暖

　　根据报告显示，目前美国经济增速回升，今年第一季度GDP的增速是-2.1%，而二季度增长明显加快，达到4.0%。GDP增长是住房市场的利好消息。就业市场也开始回暖，今年头七个月平均新增就业岗位23万，失业率继续下降，为6.2%，这将带来更多的住房市场需求，刺激房屋市场活动。

　　据房地美公司的数据，30年固定利率抵押贷款的全国平均利率在第二季度下降到了4.23%，较低的利率使购买力得到改善，刺激了房价的增长。投资者每月的按揭供款对租金比率，也是35年来的最低点。

　　第二季度全美独立屋销量达到529万栋，同时新屋开工量达到98万个房屋单位。对于投资者最关心的租赁市场，美国联邦人口普查局报告说，本季度租房家庭的数量增加了45.8万户，租赁市场空置率将达到14年来的最低水平。

　　二、房价增速放缓，总体西盛东衰

　　根据NAR最新的二手房销售季度报告，包括独立屋和公寓在内的二手房销售总数为487万，环比增加了5.8%，但同比下降4.5%。相比去年同期，全国各地的独立屋和公寓销售情况基本都不及去年，但房价都高于去年，尤其是公寓的价格涨幅更为良好。大部分都会区和全美的房价增速都放缓了，处于2012年以来最低的水平。但是在西海岸，房价仍然大幅增长。

　　71%的监测区域中独立屋价格上涨。全国独立屋价格中位数为21.24万美元，2013年第二季度的中位数为20.34万美元，同比增长4.4%。全国62个都会区公寓价格中位数为21.11万美元，同比增长5.9%，76%的大都市地区价位同比增加。

　　从全美来看，二手房价格中位数依次是西部>东北部>南部>中西部。

　　在中国买家最关注的几大都会区中，独立屋最贵的五个地区分别是：加州圣何塞（89.95万美元）、加州旧金山（76.96万美元）、加州尔湾（69.19万美元）、加州圣地亚哥（50.42万美元）和加州洛杉矶（42.03万美元），全部位于加州。

　　公寓价格最高的五个地区是：旧金山（57.22万美元）、洛杉矶（38.58万美元）、波士顿（34.94万美元）、圣地亚哥（34.02万美元）和华盛顿（28.3万美元），多数也都位于加州。

　　加州的房产虽然价格贵，但一直保持了较高的涨幅，保值升值率较好。而纽约市独立屋价格出现下滑，降幅为0.8%。与此同时，公寓的价格涨幅迅速，飙升14%。迈阿密和芝加哥地区房价较低，但同比涨幅较为可观。

　　美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯表示，目前房价增长速度较慢，但是市场比较健康，对于买家来说，供应量增加与适中的价格上涨提供了更好的选择机会。美国房地产经纪人协会总裁史蒂夫·布朗说，相比今年头几个月，物业销售的速度加快了。

　　三、中西部成为新的市场活跃区

　　新房（独立屋）销售方面，根据联邦统计局的数据，全国销量为11.9万套，比去年同期下降6.3%，房价中位数为27.72万美元，销售最好的房子是价位在20~30万美元的房屋，占33%。

　　全美新房价格中位数依次是东北部>西部>中西部>南部。

　　东北地区销量为7000套，同比下降22.22%，销售量是4个区域中最少的，房价也是最贵的，中位数达36.22万美元，最受市场欢迎的房子是价位在30~40万美元的房屋，占33%。

　　西部地区销量为3.1万套，与去年同期持平，房价中位数达32.65万美元，仅次于东北部，最受市场欢迎的房子是价位在30~40万美元的房屋，占40%。

　　中西部地区销量为2.1万套，同比上涨16.67%，房价中位数达26.41万美元，最受市场欢迎的房子是价位在20~30万美元的房屋，占35%。

　　南部销量为6万套，比去年同期下降13.04%，销售量是4个区域中最多的，接近东北部的10倍，房价最便宜，中位数达25.34万美元，最受市场欢迎的房子是价位在20~30万美元的房屋，占32%。

　　可以看出，东北部是政治经济教育的中心，房价自然是最昂贵的，购买50万甚至是75万美元以上价位豪宅的顾客比例也是最多的。而西部尽管房价贵，但是由于宜人的气候，保持了对市场的吸引力。南部因为房价便宜，销量也最多。中西部房价仅比南部高出不到1万美元，买家逐渐增多，销量同比是唯一上升的区域。南部和中西部都没有超过75万美元的豪宅购买记录。中西部是美国房产市场新的活跃区。

　　结语：总体来说，在第二季度中，随着美国经济形势的进一步好转，全美房价保持温和上涨，市场健康度良好。