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在美国买房需要了解的1031条款
2014-09-22
摘要:1031条款(1031 Exchange),也称作“1031财产对换”或“同类财产交易”,是从美国国家税务法第1031条第一款第一项中的规定而得名。在法律条文的定义下,此类交换意味着” 如果交换的房产是用于商业性使用或投资,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,即不用缴纳其过程中产生的资产利得税。“
  众所周知,美国是一个多税种的国家,税收条款琳琅满目,但大家可能并不熟悉的是,许多法律条款能够成为非常有效的避税或延税工具,本文描述的1031条款就是其中之一,它能帮助投资者延迟交税时间,增强购买力。

  1031条款(1031 Exchange),也称作“1031财产对换”或“同类财产交易”,是从美国国家税务法第1031条第一款第一项中的规定而得名。在法律条文的定义下,此类交换意味着” 如果交换的房产是用于商业性使用或投资,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,即不用缴纳其过程中产生的资产利得税。“换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于投资,就可以使用这一法条。

  该条款规定主要表明

  • 进行房产交易必须是用作商业性用途或投资

  • 卖方需在出售财产后的45天内确定一个或多个重置房产

  • 在出售后的180天内将重置房产购入(当卖方无法在规定时间内确定或购买重置房产,逆向交换也是较为常见的交换方式,即卖方先购入重置房产,再将原始房产出售。

  • 重置房产需与原有房产等值或高于原有房产的价值。

  值得注意的是,在实际操作中,1031条款还会有不同的约束和限制,也有不同的使用途径,要视具体情况而定。

  下面这个例子可以直接地说明1031条款的优势:

  若林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人(作商业用途),也付清了所有贷款,该公寓现市场价值为50万美元。若林女士于2013年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓,忽略房屋需要进行折旧的情况,此时她有两个选择:

  若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售,但不在180天内购入新房产,就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年,纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金,无法立即购买新的房产。

  若林女士选择利用1031条款,在45天内确认新房产,并在180天购入,用作投资或商业使用,就可以帮助她延后所需缴纳的税收,顺利购置新房。

  在对此条款有了基本认识后需要提醒广大房产交易者的是,虽然房产购买时1031条款可以发挥巨大效用,但它不易理解也容易用错,所以使用前最好前往专业房产机构或向经验丰富的注册会计师进行咨询。
摘自:新浪房产
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