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房产证联名中国和美国大不同
2014-09-09
摘要:在房产证上加上孩子的名字,中国和美国存在着很大的不同。 在美欧,18岁以下未成年人无权签署任何法律文书,只能靠父母或监护人代理,当父母或代理人无法继续代理时,必须准备代理人“后备军” 。
  父母给孩子买房,美国通常有几种做法,所有的解释及建议只为帮助在美国置业的朋友了解一些当地常识,不具备任何法律效力。
 
  (美国置业做法1)房契上只写大人名字,死后留给孩子。
 
  (美国置业做法2)房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有jointownership with rights of survivorship)。大人逝去后,孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。
 
  (美国置业做法3)还有就是仅写孩子名字。在美欧,18岁以下未成年人无权签署任何法律文书,只能靠父母或监护人代理,当父母或代理人无法继续代理时,必须准备代理人“后备军”……所以问问律师就会了解这个方法有多麻烦!
 
  在美国置业过程中,主要举例比较一下常用的(做法1)和(做法2):
 
  (1)美国置业房契上只写大人名字,死后留给孩子。
 
  您现在以个人名义买了80万的房子,三十年后您去世后孩子才继承,他以后卖房付税的计税底数(Tax Basis)是您去世那一天的房屋市价(假设120万),如果他马上以120万卖掉房子,收益所得是零(120万售价-120万计税底数=0),不需付任何收益所得税(capital gains tax)!
 
  (2)美国置业房契上同时写大人和孩子名字(联权共有jointownership with rights of survivorship)。
 
  您买了80万的房子,马上就把孩子的名字同放在房契上,这在美国算作是赠予他一半产权,他的计税底数(Tax Basis)会是您买价80万的一半,即40万。等三十年过去,您去世了,您那一半由他继承,计税底数(Stepped-upBasis)是您去世那天房屋市价120万的一半,即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万,总计税底数为100万。他若马上以120万卖房。收益所得是120万售价-100万计税底数=20万,他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所primary residence)!
 
  可以看出,美国置业联权共有增加了孩子的纳税负担。
 
  美国置业联权共有还有不少隐患——
 
  *如果将来有一天因某种原因你急用钱,非常需要卖掉这个房子。你肯定是非常痴爱自己的孩子,可谁也不能担保他也爱您爱得全无保留。万一他在这紧要关头阻拦卖房,您可是一点办法也没有!
 
  *如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产,有些时候这对您可能不是个好消息……
 
  *如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,他的债权人creditors会来找您。
 
  *如果孩子有税务问题,会有税务留置扣押权tax liens“绑“在房子上。
 
  *如果孩子申请破产,即使您有一半产权,房子仍可能被强制卖出。
 
  *如果孩子被起诉承担车祸责任,受害人要求赔偿金额巨大时,房产也会被牵扯到。
 
  *而且,前面说过,和孩子联权共有房产在法律上算为您赠送一半房产给他,如果房价超过$26,000,您需申报联邦赠与税gift tax。
 
  *联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。
 
  美国联邦的Medicaid计划是针对低收入人群,为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时,政府会调查申请人有没有通过转移财产,使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。
 
  听起来有点复杂。通俗来讲,大部分情况下,美国置业从税务和法律角度看,联权共有不太划算。
摘自:新浪
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