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2016年海外置业有哪些新趋势?

2016-03-24
摘要:中国内地低利率时代的到来,使得不少城市楼市具有投资机会。但出于资产配置及子女教育等方面考虑,海外房产仍是不少高净值人士关注的投资标的。不过需要提醒的是,现阶段投资环境、政策都出现了一些变化,投资者应作出相应调整。
  虽然近期中国内地房价出现明显上涨,但这并不会影响到高净值配置海外房产的选择。

  莱坊国际董事、上海研究及咨询部主管杨悦晨表示,海外房产目前仍然是中国内地高净值人士资产配置的一个重要选项,这部分人群希望将20%的份额用于购置海外房产。做出该选择的原因在于子女教育等需求。

  根据国际房地产机构和中银国际发布的2016《财富报告》显示,目前美国纽约和英国伦敦排在前两位,最受国际买家关注,此外新加坡、美国迈阿密、迪拜等也排在前列。当然,如果从房价方面来看,摩纳哥豪宅价格排在第一位,100万美元在这里只能买到大约17平方米,相当于1个卧室。

  正是由于国际购买力的上升,不少城市豪宅供应出现上升趋势。如纽约、伦敦(尤其是伦敦市中心豪宅区的周边区域)、澳大利亚悉尼和墨尔本等城市豪宅供应量出现了明显的上升。

  高净值人士投资海外房产出现了一个明显的变化,即商用物业开始受到关注。莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅指出:“越来越多的中国内地超高净值人士将目光从住宅市场转向商业物业市场,美国尤甚,不论是以个人名义投资还是通过私募基金投资。这一趋势并不仅仅反映在中国富豪投资者身上,未来我们将看到美国的地区枢纽迎来更多的中小型商业投资。”

哪些城市值得留意
  如果考虑配置海外房产,那么有哪些城市值得关注呢?由于投资物业类型的不同,我们将分别介绍住宅和商业物业的重点关注城市。

  如果选择投资豪宅,基于经济和就业需求的增长,以及基建、城市重建、教育质量、环境和生活方式等综合考量,豪宅投资建议主要关注美国、德国等国家。据了解,美国引领发达国家经济复苏,并展现出将创新转化为实业的能力,所以这将为美国的核心城市注入增长动力,就业和财富创造将会保持较高水平。同时,强劲的外来投资需求也能缓和2016年利率提高和美元升值带来的影响。而德国是欧盟最大的经济体,在过去5年时间里,其住宅价格上涨了23%,薪酬水平也保持该增长水平,而与此同时,德国现阶段住宅建设速度尚未跟上实际需求。

  对于重点投资城市的选择,专家表示包括纽约、伦敦等都可以选择。纽约和洛杉矶房地产市场已经复苏3年时间,目前仍处于上升区间。伦敦是世界范围内富豪一直关注的区域,来自中东等海湾国家以及亚洲国家的高净值人士对伦敦青睐有加,因此机会不少。

  而如果考虑第二住宅或者旅游度假住宅,包括黄金海岸、梅里贝尔等区域可以选择。据了解,澳洲黄金海岸、法国蔚蓝海岸和西班牙的伊比沙岛等地区,都是第二住宅购置地区的最佳选择,优质的海湾资源,成为欧洲及亚洲新晋富豪钟爱的地方。而梅里贝尔、阿斯彭和夏蒙尼等地,都是滑雪圣地,所以当地的住宅需求也一直较为强劲。

  如果考虑考虑投资商用物业,可重点考虑伦敦、柏林等城市。英国主要城市位于中央商务区优秀地段的写字楼,比如伯明翰、曼彻斯特和爱丁堡,以及伦敦的勃拉姆斯伯里、法灵顿和伦敦旧街/摩尔盖特的多租户写字楼,都是可以关注的投资标的。

  对于德国而言,随着新型创新区域的建成,柏林不断壮大的初创社区将继续推动写字楼市场的发展。在未来三到六年内,投资者将有多种投资机会可供选择,包括夏洛滕堡、克罗伊茨贝格和蒂尔加藤公园在内的一些地段将因此出现大量写字楼投资机会。虽然目前尚未成为黄金地段,但这些地段在租金和收益方面都有着增长潜力。

  对于美国,主要关注来自纽约及美国西岸的机会。纽约可重点关注布鲁克林板块,近段时间该板块交投活跃程度明显提高,因为这里有蓬勃发展的社区以及靠近曼哈顿的地理优势。而美国西岸的投资机会则来自旧金山湾区,这里聚集了大量估值超过10亿美元的初创高科技公司,形成大量租赁需求,从而使写字楼物业具备很好的投资潜力。

留意利率、政策变化
  专家提醒说,在全球范围内配置资产,也有诸多需要注意的地方。

  莱坊全球研究部主管Liam Bailey分析指出,许多城市在经历强劲的价格上涨之后,增速开始放缓,如纽约和伦敦就是最明显的例子。同时,利率的上升,使得持有海外资产的成本在上升的同时,会导致房价回落。

  同时,专家提醒还需要关注政策的变化。比如加拿大,甚至在讨论对非居民购房行为采取限制;同时巴黎房价也因为征收重税而出现下调。

  专家建议投资者应该关注核心城市优质地段的物业。Liam Bailey说:“从长远来看,注重主要城市中心地段的投资者能够获得更好的回报,因为在低迷时期,这些市场一般会率先反弹,并在整个市场周期表现出相对较强的流动性。”

  专家同时建议,投资者可考虑新的投资工具,以获得更多的投资机会。莱坊商业物业研究主管Lee Elliot表示,虽然全球金融危机之后,创新金融工具浪潮消退,例如房地产衍生品的没落,但新的创新产品将会在未来一段时间内出现,让私人投资者能够借此购置商用物业。我们生活在一个众筹的时代,而这些合作模式将至商用物业领域得到发展。预计未来会有更多私人财富将于房地产专业机构合资,并通过分层地权的方式购置写字楼。这将使得富人能够投资难以购置的大面积物业。间接购入的房地产产品也将继续不断涌现。特别是在新兴市场,如印度和中国,房地产信托基金将成为成熟的投资工具。

  摘自:理财周刊

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