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墨尔本跑赢悉尼 澳洲房地产市场预计年内增长放缓

2017-08-18
摘要:澳大利亚房价水平仍然健康,而且赴澳海外移民数量增长了16.5%,市场综合表现虽不如今年早些时候强劲,但增长将会持续。
  澳洲国民银行(NAB)于17日发布最新房市观察报告显示,据Corelogic统计分析,七月全澳首府城市综合房价上涨1.5%,过去12个月涨幅为10.5%。 
 
  此番上涨主要由墨尔本3.1%的涨幅驱动,过去一年当地房价涨幅也是全国最高,达到15.9%。堪培拉表现次之,而悉尼为第三位,年涨幅12.4%。
 
  报告指出,房价增长呈现放缓趋势,尤其是在悉尼,今年第一季度的涨幅为5%,但截至到7月的三个月内涨幅已放缓到了2.2%。墨尔本与堪培拉则展现出更好的弹性,过去三个月分别上涨4%与5%。
 
  珀斯、达尔文房价还在持续下滑,布里斯班7月份也出现下跌。不过,由于住房可负担性较佳,这些地区的首次置业者变得活跃,活动水平走升。
 
  值得注意的是,过去12个月,首府城市房产成交量下降了4.3%,与2014年中期的峰值比呈现16%的落差。上个月,布里斯班与墨尔本已交割房产交易数量同比挫减了9.7%与7.6%。
 
  据观察,当前房市另一个特点是房屋(house)的表现要远好于公寓(unit)。过去一年房屋的价值上涨了10.9%,而公寓上涨了7.3%。这种不均衡情况在有大量公寓建设的墨尔本与布里斯班最为明显。
 
  据CoreLogic数据,近一年墨尔本房屋的价格上涨了17.2%,公寓只上涨4.6%。布里斯班房屋价格上涨了2.6%,公寓反而下跌1.4%。报告认为,这种状况与内城公寓供应量上升,信贷政策紧缩,投资者谨慎入场等不无关系。 
 
  房价增长放缓从宏观层面受到多重因素影响。首先是房产投资动力下降。官方数据显示去年11月时投资性房贷增长过了峰值,今年以来增长持续放缓。这对于像悉尼这样房产投资活动十分突出的市场有更大影响。
 
  另外一点是贷款政策,自去年11月,用于投资目的的折扣型浮动按揭利率触底回升,已提高35个基点,比自住买家面临的利率高出60个基点。十分流行的只付息贷款也受到打压。加重投资者担忧的是,7月悉尼与墨尔本的租赁收益率降到了历史新低。
 
  不过,澳洲房市还面临一些加分因素,主要来自于人口增长。2016年,赴澳海外移民数量增长了16.5%,而有76%的海外移民选择落户新州与维州。
 
  州际移民的流动模式也在发生变化,由于买房难度加大,更多居民从新州流出,昆州的州际移民流入量达到了十年最高水平。报告认为,州际移民可能会成为房市需求的关键驱动力,尤其是昆州东南角。居民流出或许也是新州房市增长放缓的一重因素。
 
  另外,澳洲就业情况持续改善,五年前就业增长主要聚集在维州与新州,支持了两地人口的高增长,但近来就业增长的范围更大,大部分州与领地都有起色。
 
  维州与新州针对首次购房者的印花税惠带来的作用也会逐步展现。新州对购首套房者,标价65万以下房产免收印花税,维州的门槛是60万。从历史上看,首次置业者对于这种类型的刺激回应十分积极。
 
  “整体而言,房价水平仍然健康,但首府房市的综合表现不如今年早些时候强劲。这些市场的房价预计会继续上升,但2017年余下时间增长步伐可能会继续放缓”。

  摘自:澳华财经在线

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