美国再也不会经历第二个2017年。这一年里，特朗普为许多经济社会议题定下了基调，有些举措甚至史无前例，为的是完成“Make America Great Again”的承诺。经济是在复苏，从房产市场好转能看出一二。新房销售量从2012年以后处于逐年上升态势，回顾2017年，美国平均房价增值率约为7%。

 

　　新一年，无论是房价还是交易量，增长的趋势将持续。但想要回到危机前水平，还有段路得走。现有房产库存量不足，导致市场缺口远高过新房增长数；而涨不过房价的工资水平限制年轻人买房意愿；另外在去年底通过的税改也将为新一年的美国房地产埋下不确定因素。我们综合美国房地产信息平台Zillow的预测，提炼出将在2018年影响美国房地产的关键议题。不难发现，即便面临诸多不确定，美国房地产仍然是海外买家最不可能放弃的投资标的。

 

 

　　行情一片大好时，开发商卷起袖子盖房的热情很高。美国新建房数量从2012年后一直在持续稳步上涨中。根据美国商务部在11月底公布的数据，10月份美国市场新房销售量达到68.5万套，比预期高出6万套，成为自2007年10月以来的最高水平。根据Zillow预测，新建房的数量依旧会增长下去，到明年底，数量增长将达到10%。

 

 

　　不过，有一个问题将困扰市场上的买卖双方：总体库存量吃紧。新房建设速度远远无法满足市场需求。即便开发商拼命建房，市场整体库存很容易被旺盛需求迅速消耗掉。美国待售房屋库存自2012年起一直呈稳定下滑趋势，仅在去年，新房库存下降12%。

 

　　

　　多个因素导致目前美国楼市的尴尬局面。一来，得益于美国劳动力市场回暖，年轻人对美国经济信心也在提高，这种信心使得跨入适婚年龄的年轻人更愿意从租房状态中跳脱出来，拥有自己的房产。买家需求的自然增长推高房价。特别是在供应量有限情况下，房价上升得更明显。

 

　　另外，对卖家来说，看到房价猛涨的房主们也不愿在明显的价格上升期抛售所持有的物业。这在交易市场已经被侧面验证，想要出手一套房实在太容易。根据Zillow的数据，目前一栋典型房屋在成交前的待售时间约为77天，也就是说世面上一套房平均在2个半月之内就能卖出。该时长比去年87天有所缩短。而根据上个月美国房地产经纪人协会NAR的统计，在美国出手一套房子平均只花费3周，创下30年来最快纪录。

 

　　综合来看，新房已成为稀缺商品。回顾过去十年，新房建设滞后于逐渐恢复的美国经济，即便现在建设速度正在缓慢回升，但要达到危机前水平还需要一段时间。Zillow经济学家Aaron Terrazas认为，从新建房价格来看，开发商还是会迎合主流需求。预计开发商将开始建造房价处于400,000至600,000美元范围的低档和中档住宅。中国购房者的需求也被囊括到该价格区间之中。

 

 

　　在供不应求的市场上，你很难分辨一处物业估值是否过高。根据Zillow数据，截至到2017年10月，美国房屋价值连续15个月上涨，涨幅至少达到6%。房产数据公司CoreLogic认为，截至2017年9月美国前50大城市的房地产市场中有48%的城市处在估值过高的状态中。该机构认为，当前房价至少比长期稳定水平的房价高出10%。但Terrazas认为，在探讨“估值”问题时需要设置一些价格参考系。

 

　　有两种方式来评估房价，按照时间线，比较历史数据是一种方式，评估租购比和房价收入比是另一种。“事实上，你可能在圣何塞和旧金山看到房价增长过快，但这里的收入增长也很快，而且目前美国较低贷款利率也会让房价增长。”Terrazas认为，在非热门城市，房价并没有热门城市上涨得那么厉害，价格也低于历史平均水平。“个人认为，加州房价可能存在估值过高情况，但也要基于市场对贷款利率的预判。而美国其它住房市场，可能被低估了。”

 

　　如果将视野放得更广，将美国与加拿大、英国和澳洲等国家相比，Terrazas认为，美国住房可负担性还是很高。“我近期同澳洲买房买家有交流，他们反倒很吃惊美国目前的房价情况。他们认为相比墨尔本和悉尼，美国房价还是很便宜的。”　　

 

 

　　国与国之间的比较对海外投资者来说意义重大，但对美国市场的影响有限。要评价2018年美国房产市场健康程度，还需要看住房可负担性。回顾2017年，美国房价平均增值率约为7%，而根据Zillow的预测，2018年房价增长率将放缓，约为6%。虽然略有下降，但仍超过历史同期增速两倍。相比2%-3%的工资增长，房价跑得有些快。7%的增速是今年美国工资增长率的两倍多。如果房价比收入增长更快，房价承受能力就下降。

 

 图片来源：Zillow

 

　　买卖双方受收入增长缓慢的影响截然不同。对很多租客来说，收入增长不理想是抑制存款上升的主要原因。但对房主来说，缓慢增长被增长的房价和较低的利率给抵消了。这些年，美国经济学家们也在担忧收入增长会不会成为新一轮危机的诱因。

 

　　全款购房的买家毕竟只占少数。他们多见于年迈购房群体、无子女家庭、房价较低市场，和部分海外投资群体中。但比例约在30%以内，他们分散在美国各地，尽管未来数量将增加，但对房价影响有限。

 

　　大多数人贷款购房，使得利率变动将扮演重要角色。近期举行的听证会确认了鲍威尔出任美联储新主席，他很可能提倡沿用现行货币政策，即明年逐步加息。短期联邦基金利率，也就是由美联储设定的短期贷款利率，目前处于1%至1.25%区间。这比去年高。而标准30年期固定抵押贷款利率约为3.7%，预计到2018年末将达 4.5%。由于利率逐渐升高，美国购房者越来越难以承受房价。

 

 图片来源：Zillow

 

 

　　中国买家仍然是美国房产最大的海外购买群体，2016年给美国房产市场贡献300亿美元。

 

　　从地区上来看，加州洛杉矶是2017年中国买家最关注的房地产市场。尽管这里的房价中位数已经达到61.5万美元，但市场仍然供不应求，许多买家不得不在挂牌价格上加价才能获得买房优先权。预计明年再硅谷和洛杉矶等地，房价增幅将超过全国平均水平。

 

　　根据Zillow预测,未来一年最受中国买家欢迎的几大市场将集中在洛杉矶、波士顿、纽约、圣何塞、硅谷和西雅图等。他们的共同特点明显：劳动力市场繁荣，特别是科学与技术就业市场良好；高校遍布，美国顶尖大学都聚集于此；这些城市在中国都有直飞航班。

 

 

 

　　但除此之外，还有一些新兴目的地越来越受中国购房者欢迎。其中包括亚特兰大和匹兹堡等地。亚特兰大和匹兹堡地区的劳动力市场发展和教育资源丝毫不逊色热门城市。

 

　　另外，萨克拉门托和里弗赛德等紧邻旧金山和洛杉矶等热门地区的城市也将受到关注。里弗赛德位于洛杉矶东郊，而萨克拉门托地处旧金山东郊。与房价更高的海岸大城市相比，这两地房价更加亲民。

 

 

　　在上一节中提到的利率问题对中国购房者来说意味着什么？大部分有意在美国购房的中国消费者都不选择贷款买房，而是现金一次付清。不过，由于大多数美国购房者需要贷款，无形中削弱买家竞争者的购房实力。有意现金购买高价住宅的中国购房者会发现，市场竞争激烈程度比去年会有所下降，也算是众多不确定里值得投资者欣慰的一点。