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新晋东南亚租金回报率之王诞生,你绝对想不到竟然是这里!
2018-11-06
  东南亚房产市场,除了经济发展的无限向好之外,最吸引投资者的,莫过于其高出国内数倍的租金回报了,国内一线城市均价动辄七八万,租金回报却仅仅在1%-2%的低位徘徊。而对比东南亚房产市场,不仅房产的均价较低,租金回报4%-5%也实属常见。

  有路最新获得的数据显示,在2018年全球租金回报率的“比拼”中,柬埔寨首都金边以领先一众投资者热捧的房产市场泰国、菲律宾、越南等,以6.92%的成绩名列全球第四,东南亚第一。
 
 
  在全球租金收益排行前十名的亚洲国家中,仅有日本的大阪、名古屋以及柬埔寨首都金边上榜,而东南亚新兴国家中,柬埔寨竟然超过了近年来十分火爆的房产投资热地泰国曼谷和菲律宾马尼拉!成为了名副其实的“东南亚租金回报率之王”!

  柬埔寨的租金回报率究竟有多高?

  金边的高租金回报率很大程度上和其相对较低的房价有关,近年来东南亚房产市场发展势头之迅猛,房价以每年10%、核心地段甚至更快的速度增长,泰国曼谷核心CBD的房价能够高达6-7万人民币/平,越南胡志明优质核心地段房价也要到5000-8000美金/平方米(约3.5-5.6万人民币/平方米)。

  柬埔寨在地理位置上处于泰国和越南之间,距离胡志明市仅有300公里不到,6小时左右的车程。

  但柬埔寨的房价,别说与房产市场已经相当成熟的泰国相比,与仅仅300公里外不到的胡志明市相比,也是处于绝对的低位,有路2017年一带一路十国房产投资数据报告显示,金边房产均价仅仅为1.2万人民币左右,核心地段房价也仅仅在1500美金/平方米左右。

  很多人都有疑问:柬埔寨的房价这么低,那租金能有多高?

  以柬埔寨的核心四区 桑园区(Chamkamorn)、隆边区(Daun Penh)、马卡拉区(7 Makara)、堆谷区(Toul Kork)为例,

桑园区

  桑园区房价约为$1500-4500/㎡,其中“核心中的核心”BKK1区域的房价约为$3500-4500/㎡,而该区域一居室租金约为$500-1600/月,

  其中BKK1约$800-1600/㎡。

  我们以一套30平方米的小户型为例:



  按照租金收益计算,桑园区一套30平方米的一居室平均7.5年就能回本,BKK1区域约11左右也能够回本。

隆边区

  隆边区房价约为$1500-4000/㎡,一居室租金约$500-800/月。

  以一套30平方米的小户型为例:



  按照租金收益计算,隆边区一套30平方米的一居室平均7.5年就能回本。

马卡拉区

  马卡拉区房价约为$1500-4000/㎡,一居室租金约$650-900/月。

  以一套30平方米的小户型为例:



  按照租金收益计算,马卡拉区一套30平方米的一居室平均不到7年就能回本。

堆谷区

  堆谷区房价约为$1500-2500/㎡,一居室租金约$450/月。

  以一套30平方米的小户型为例:


 

  按照租金收益计算,堆谷区一套30平方米的一居室平均12年就能回本。

  当然,这四个区域是柬埔寨最核心的四大区域,大量政府部门、商场、办公楼、学校等聚集于此,因此房价在整个金边来看处于高位,租金回报也相对较高。

  也许很多人有疑问,柬埔寨的人均GDP仅有1260美元,为什么房子的租金会这么高?

  首先我们要明白,是什么决定了高租金?有些人认为是高房价决定了高租金,这种“成本决定论”很大程度上将商品的市场价值归因与其成本,但实际上不是这样的,或者说不全是这样的。

  比如马来西亚槟岛那么多海景豪宅,配套好地段好,但空置率高达70%,即使租出去,租金也不过每月300美金,是房子的成本,也就是房价决定了它的低租金吗?当然不是,其根本原因,是供求关系。

  反观柬埔寨,为何金边能有这么高的租金?是谁在支付这些租金?

  2015年,东盟经济实现一体化,大批外籍人员涌入柬埔寨。金边人口不过150万左右,但外国人的数量就近20万,这还不包括外派至柬埔寨的企业中层,NGO(非政府组织)成员等,这些人,凭借着自己的高收入,成为了柬埔寨房屋租赁市场的主力军,随着外籍人员不断涌入金边,住房的需求预测将也进一步攀升。

  不少人都将柬埔寨金边的房市发展历程比做二十年前的北京,对其未来一片看好。但我们要知道的是,2000年北京的房价不过三、四千人民币,而如今的金边核心地段的房价已经成功过万,并以每年百分之10-20%的速度飞飙猛涨。对投资者来说,越早入手,越能把握机会,将“东南亚租金回报之王”收入囊中。

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