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资金不足,年轻人应该怎么购置海外房产呢?
2019-04-02
摘要:海外房产投资这件事远比大家想象中的更“平易近人”、更年轻化。某平台统计了2018年全年的海外房产咨询数据,对咨询者的年龄进行了分析,如果把35岁以下定义为年轻人的话,那么年轻人的咨询占比已经达到了48%。这已经足以说明当下的一个大趋势——购买海外房产的年轻人越来越多了。
  大部分人会推测够买海外房产的应该是中产阶层、很有钱、中年人甚至老年人。
 
  但实际上,海外房产投资这件事远比大家想象中的更“平易近人”、更年轻化。某平台统计了2018年全年的海外房产咨询数据,对咨询者的年龄进行了分析,结果令人大吃一惊:
 
 
  如果把35岁以下定义为年轻人的话,那么年轻人的咨询占比已经达到了48%。这已经足以说明当下的一个大趋势——购买海外房产的年轻人越来越多了。
 
  为什么这么多年轻人关注海外房产?
 
  当前环境下,普通的中产阶层或者年轻人,想要找到比较稳妥的、收益相对较好的投资产品,比以前更难了。
 
  2018年,火爆的比特币,忽涨忽跌,除少数风险偏好特别高的投资人外,大家普遍不会将比特币作为一个好的投资渠道。
 
  而向来稳妥的余额宝,这一年也让年轻人大失所望。从2018年底到2019年初,余额宝的年化利息只有2.5%左右。而11月公布的CPI数据是2.2%,也就说你的投资收益比通货膨胀水平略多一点点。如此微小的收益,甚至连投资理财都算不上。
 
  与此同时,25-35岁这个阶段,很多人每年有新的资产结余,这个结余能不能找到好的投资途径非常重要。
 
  对于年轻人来说,不要盲目追求高收益,在现在的市场环境下,安全才是最重要的,而作为稳妥投资的代表——房地产,自然成为首选。
 
  国内房产投资=余额宝
 
  现在整个政策环境众所周知:为了抑制房地产过热,政府定下了房住不炒的主基调,同时出台限购/限售/提高首付比例/提高贷款利率等政策。
 
  现在大部分市场进入平稳区域,而曾经那些上涨过热的地区已经开始大跌了。
 
  原来中国人的房地产投资逻辑是房价一定会大幅度上涨,至于持有成本、现金流等其他因素,都可以忽略不计。现在,这种投资方式已经不合逻辑了。在这种背景下,我们重新审视中国的房地产市场。
 
  中国的租金回报率,也就是现金流都是极低的。北上广深等一线城市都在1.5%以下,好一点如成都武汉在2%左右,而11月CPI涨幅是2.2%。
 
  这意味着,如果房价不上涨,那投资国内房地产的租金收益和余额宝是一个水平。
 
  所以就像我们前面说的,在国内找一个稳定、收益也还可以的投资渠道,几乎是没有了。
 
  所以我们需要考虑新的投资方式,可以尝试考虑海外房产。
 
  我买得起吗?
 
  很多人会说:年轻人没有那么多钱啊?
 
  其实,海外房产投资门槛没有那么高,年轻人的资金储备完全足够覆盖。
 
  据2018年相关海外房产投资数据统计,在已经成交的投资人中,100万以内的占到45%,200万以内的占据75%以上。
 
  换句话说,投资海外房产的门槛,就是你和配偶的余额宝加上一辆代步车的钱。
 
  再详细一点说,现在海外主要城市的投资门槛(包含贷款)大致是这样的:
 
 
  需要注意的是,这个价格并不是当地房地产的起步价格,而是花多少钱投资可以拿到比较好的投资标的。
 
当然,这里面也有一些投资价值高,房产价格高的地方。
 
  比如美国旧金山、纽约,保值增值非常好。虽然这两个地方今年的房价上涨快,甚至有些人认为到了顶端,但客观来说有足够的人口和经济发展做支撑,花费100万美元,贷款6成、首付4成,大概300万人民币,进行投资是有赚头的。
 
  总体来看,海外房产投资主要城市的投资门槛,大多在200万以内,小额的也有50万左右的。所以年轻人有足够的资金和实力,可以来做这件事。
 
  投资海外房产收益如何?
 
  如果抛开国内的投资环境,那投资海外房产有什么意义呢?
 
 
  其实主要是三点:汇率、租金现金流、房价溢价的收益。当然有收益也有一定风险,事情必然是双面的。
 
  第一,投资高增长的市场——那些类似十年前或者15年前的中国的地方,可能复制国内高增长的情况,这是一个高风险当然也是高收益的投资;
  
  第二,投资成熟市场可以获得稳定的现金流,很多市场可以达到5%以上。
 
  第三,货币对冲。现在人民币是否能保持在一个很好的位置,对未来的家庭生活会产生很大影响。所以我们需要进行多货币种类的配置,而不是押注单边上涨。

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