众所周知，澳大利亚房产的升值潜力和租金回报都很高，在现时国内房产限购的环境下，它更成为投资热宠。但是，有一部分投资人士能在国内房市投资中如鱼得水，却在海外楼市中屡屡碰壁。资深投资分析师认为，不少投资者把国内的投资经验放到海外房产上，然而不同的文化和国情，市场经济和需求却迥然不同，“一本通书”怎能用到老？那究竟投资海外房产有什么误区？应该注意什么问题呢？

一、您和房子谈恋爱了吗？
　　华人或多或少有恋房的情结，即使到海外置业或投资房产，都会十分珍视物业。部分投资者甚至会放弃发展商配套的精装修，加钱改成豪华装修；有的会优先挑选有大花园、大泳池的池物业。若非您有移民计划，只是把物业短期出租，这房子就不需要豪华装修，租客们不会因为出租屋的豪华装修或者大花园而愿意多付租金，他们更关注地段、价格、交通和周边生活环境。与其通过提高物业质素而提升租金，倒不如考虑对房产进行定期的保养，使其外观和基本功能都保持最佳水准，那么每次换租客都能成功提高租金。

二、购澳洲房产能移民？
　　现时市场上有不少“购澳洲房产送移民”的广告，令不少市民误以为在澳洲购房就能成功移民。虽然现在在澳购房是移民过程中一个重要条件，但购房投资与移民是两回事。

三、物业越便宜越好，赚得越多？
　　便宜的物业投资谁不爱？但实际上，物业便宜是有其深层次的原因的，那么其原因是怎样造成的？如区域升值潜力差，或区域所处为贫民区，周边常住人群收入偏低等问题所造成的。有部分投资者热衷购买二手房，但在澳洲买二手房应注意该物业后期是否还需要支付昂贵的费用维修房屋，另外要进行必要的房屋检查，例如检查是否有白蚁，管道、电路是否正常运作等。标明“Asis”的物业仅能证明该物业在某时段内曾经被检查，并不表示不存在问题，千万别被“坑”了。如果您是一个“懒”的投资者，那么购买“一手房”可省却不少麻烦。更何况，作为海外人士是不能购买澳洲二手房的，除非您已经拿到澳洲临时或永久居民的身份。

四、一次性付款？分期付款？
　　很多在国内的投资者都喜欢一次性付款，但是由于澳洲物业首付仅需两三成，而且银行二次按揭和审批成功率高，完全可以运用“杠杆原理”的方式获取更高的利润。简单来说，当您在澳洲拥有第一套房后，很快就会有第二、三、四套房，因为投资者可以通过银行的再次按揭把首套物业的升值部分拿出来作为第二、三、四套物业的首付（通常选用“还息不还本”的还款方式），坐享物业升值和租金收入。所以，一次性付款会大大减低现金流，相应地也减少了应得的利润。

五、有色人种地区的物业坚决不要？
　　陈太太计划在墨尔本大学旁为即将入学的儿子购买物业。她十分喜欢比邻墨尔本大学的某个楼盘，但由于那里有部分是“有色人种”，她担心治安会不好所以放弃购买。后来她也看了几个楼盘，但是也因为同一个原因所以迟迟未购买到合适的单位。最后儿子开学了，她只好让儿子先在当地租屋。令人意想不到的是，儿子租下的单位竟然是她第一次看中的“有色人种”盘，而且租金跟其他楼盘一样，一点也不低。澳洲是个很包容的国家，周边所有地区都有不同国籍和肤色的人种，这是根本不能避免的，而且大家都不会觉得这有问题。这些其实是国内和澳洲文化的差异，如果市民在投资物业时候太过着重“固有的观念”，就会错过很多有价值的物业和适当入市的时机。