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澳洲房价上涨 投资可实现稳定收益
2013-10-10
摘要:澳洲房价在近年来一直保持7%左右的涨幅,因此投资澳洲房产,其优势在于可实现稳定收益。
  强劲的市场需求、超低的空置率以及有限的供应,使得澳洲(Australia)房价在近年来一直保持7%左右的涨幅,因此投资澳洲房产,其优势在于可实现稳定收益。但投资澳洲房产,对投资移民毫无帮助,这是投资者需要留意的地方。

澳大利亚的房价仍然处于上升通道中
  数据表明,澳大利亚2013年上半年国内生产总值(GDP)增速为2.25%,包括中国在内的亚洲国家对矿石的持续强劲需求,使得澳大利亚经济发展水平一直处于较为理想的水平。正因为如此,澳大利亚今年上半年的失业率为5.7%,明显低于欧美发达国家。

  预计未来澳洲还能提供更多的就业机会,失业率会大大低于其他发达国家。经济发展势头良好,不管是对澳洲房价,还是对住宅租赁市场的需求来说,都能起到良性刺激作用。数据显示,澳洲住宅空置率已经降到历史最低水平,约2%左右,这意味着所有房源都能成功租出。

  除此之外,澳大利亚近年来仍在持续引进人口,力推"500万移民新政",使得澳洲人口在不断增加,这也会增加市场需求。近两年来,平均每年有27万人涌进澳洲,主要分布在悉尼和墨尔本两大城市。专家指出,大量掌握一定资金或者技术的移民进入澳洲,将会买房或者租房,从而直接形成住房需求。

  经济平稳发展,使得澳大利亚当地需求也一直比较旺盛,这也导致澳大利亚当地房价出现较大幅度的上涨,且出现了加速上涨的趋势。根据澳洲本土开发商罗斯集团(Rose Group)提供的数据表明,2012年悉尼市房价整体上涨幅度为5.1%,而今年上半年则达到了4%,全年涨幅估计超过6%,乐观估计会接近8%~10%。此外,需求的增加,也使得澳大利亚房产的去化速度有所提高。在过去12年时间里,6、7月份的出清率(销售/供应)为55%左右,而今年7月份该数据则达到了70%。

长期投资学会算账
  考虑到澳洲房价一直平稳上涨,加之租赁市场一直稳定的表现,业内人士认为长期持有更为合理。

  据了解,澳洲租金水平一直在走高,因此这使得澳洲房产长期投资具备了现实基矗在悉尼,一套面积约40平方米的一居室公寓2006年租金水平约400澳元/周,2012年则上涨到了550~620澳元/周,年均增长幅度在5.5%~7.5%之间;面积约68平方米的二房租金水平则从2006年的550澳元/周,上涨至2012年的670~760澳元/周,年均增幅在3.4%~5.5%之间。

  如何才能确定澳洲房产具有长期投资价值,除了房价要保持上涨趋势外,很重要的一点就是能够实现"以租养房"。如在悉尼投资一套面积约47平方米的一居室,总价约52.5万澳元,贷款7成,如果按照澳洲目前的利率水平计算,每年房贷还款总额约22300澳元。此外,持有成本包括物业管理费、市场管理费、排污费、土地税、房屋保险(放心保)费以及租务管理费等。

  根据周边其他类型物业出租情况,假定该一房可租600澳元/周,折合年租金收入为31200澳元,租务管理费为1872澳元。因此可以大致估算出投资这套物业,每年持有成本为:房贷+物业管理费+市政管理费+排污费+租务管理费=22300+2000+1200+1000+1872=28372澳元。经过抵扣之后发现,年租金收入结余约292澳元,基本得以实现"以租养房"。
摘自:澳大利亚房产网
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