在德克萨斯州投资的九个理由
房地产研究中心的研究人员在德克萨斯州各地做演讲时，经常会发现听众中有一些高净值投资商，他们可能住在纽约市、迈阿密或圣地亚哥，但他们却在德克萨斯州的房地产进行投资。
为什么投资商喜欢在德克萨斯州投资？
原因就是：
（1）德克萨斯州走在美国经济复苏的前沿；
（2）德克萨斯州的经济实力强大且正在发展；
（3）德克萨斯州经济具有高额利润；
（4）德克萨斯州人口正在增长；
（5）德克萨斯州经济是国际经济体；
（6）德克萨斯州税收负担小；
（7）德克萨斯州拥有可负担住房；
（8）德克萨斯州人拥有创业家精神；
（9）德克萨斯人喜欢搬家。
1.德州经济走在全国经济复苏前沿
根据国家经济研究局的商业周期测定委员会称，大萧条在2009年6月停止了。委员会称"2009年6月，美国经济进入了商业活动周期转折点。这标志着2007年12月开始的经济衰退的结束以及经济扩张的开始。"
在失业和产出方面，德州在这次大萧条遭受的损失低于全国水平（图1）。若由失业月数来计算经济衰退的时间，德州经历的时间较短，若由低谷月份的最高失业率来计算经济衰退强度，那么德州的衰退程度小于全国水平。
美国经济在2008年5月便开始了第一个月的失业，但德州仍持续八个月创造工作岗位，直到2009年1月（图1）。从2008年5月至2010年8月，全国经历了出现失业现象的28个月，而德州只经历了16个月，即从2009年1月至2010年4月。相比去年，美国失业率最大的月份为2009年8月，失业率达5.1%，而德州那个月的失业率为4%。
德州的私营企业遭受了17个月出现失业现象，2009年8月达到5%的最高失业率。与此相比，全国范围遭受了28个月的失业情况，2009年6月达到5.9%的最高失业率（图2）。
专业学者和政策制定者将花费多年时间讨论造成经济萧条的因原。他们提出了各种可能性：联邦基金利率由2003年的1%增加到2007年的5.2%、国际原油价格由2001年的20美元/桶到2008年的超过130美元/桶、房价泡沫、错误的宏观经济政策以及美国金融体系的崩溃。
不管是什么原因，消费者和生产商对经济衰退的反应就是推迟他们的投资及消费计划，直到出现经济改善的迹象。毕竟，过去的经济衰退和萧条都会结束，然后出现一段时间的经济复苏，不管这次经济衰退有多么严重，也会如此。
投资和消费的推迟创造了对商品、服务及优质投资机会的需求，不仅仅是对投资不良资产的需求。短期内满足这种对商品和服务的需求可引起消费高涨，带来对美国各种经济类型的更多投资。若这个现象能够创造更多的就业机会，即通过雇用更多员工以增加输出，那么短期的经济收益可带来长期的经济增长。
由于德州融合了有利的人力资源、自然资源和法律和政策环境，因此，很多因素都显示这里是一个可加大投资、经济持续增长以及可获得更高利润的前景广阔的地区。德州的经济在经萧条时期证明了其极具弹性，且现在正走在美国经济复苏的前沿。从2010年8月到2011年8月，美国增加了1,282,000个工作岗位，其中271,400个，或21.1%的工作岗位出现在德州（表1）。
2.德州经济实力强大且不断发展
2010年，德州经济实力排在世界前14位，国内生产总值（GDP）超过12亿美元（表2）。2010年，德州超过纽约（表3），成为全国第二大经济体。德州GDP占美国GDP 的8.3%，加州占13.1%，纽约占8%。
持续增长的经济提供更多就业机会并吸引更多人口，引起区域经济的进一步增长。通过提供更多的投资机会，持续增长的经济能够进一步推动增长和发展。受益于经济持续增长带来的收益，本地和州政府可征收更少的税金。
德州占美国GDP的份额从1997年的7.3%增加到2010年的8.3%（表4）。德州个人所得（工资、薪金、利息和股利收益）占美国份额从6.7%增长到7.9%（表5）。
更高的产出增长率意味着更多工作岗位。德州占全国非农就业岗位的份额从1997年8月的7%增长到2009年8月的8.1%（表6）。
3.德州经济具有高额利润
一个经济体宏观层次的赢利能力可通过宏观利润率测量出来。私营企业GDP包括职工报酬、税务和补贴，以及总营业盈余（利润）。总营业盈余占私营企业GDP的比重，是一个经济体赢得能力的重要指标。
2009年，德州的总营业盈余占全国私营企业GDP的40%，而全国的平均水平为37.5%（表7）。这意味着德州业务的利润更高。
4.德州人口不断增长
不断增长的人口结构，特别是受过良好教育且具有创业家精神的人口结构，是经济基础建设的重要部分。
在需求方面，不断增长的人口结构推动商品和服务的需求，特别是对房屋的需求，这反过来会引起更多的经济增长和更高的赢利能力。
在供应方面，人口是经济体的劳动投入来源。不断增长的人口结构意味着更多的劳动投入可供利用以及经济活动面临更少的限制。
德州人口占美国人口的比重从2000年的7.4%增长到2009年的8.1%（表8）。房地产研究中心的人口研究显示，德州人口的年增长率有望在不久的将来超过国家平均水平。国家人口统计学家估计德州人口在2010年到2030年期间将增加1200万人。
5.德州经济是国际性的经济体
德州在美国的国际贸易中扮演着重要角色。2009年通过德州出口的总额接近1630亿美元，占美国出口额的15.4%（表9）。
2009年，德州向25个国家出口额超过10亿美元，其中墨西哥占德州出口额的34.4%，紧接着是加拿大（8.5%）和中国（5.5%）。
6.德州税收负担较小
2009年，德州缴纳的国家和地方税务占全州人均收入的7.9%，而全国水平是9.8%（表10）。
7.德州提供可负担住房
2009年德州的房主自用住房的平均价格为125,800美元，约为全国平均水平的68%（表11）。可负担住房是吸引人口和扩张州内经济的重要因素。较低的生活水平导致工资水平相对较低，这有助于德州的业务仍然具有国际竞争力。
8.德州人具有创业家精神
通过革新和创造力开创新的事业并扩张现有业务，驱动着经济的发展。每月新创业的成人、非商业业主的百分比是创业活动的有效衡量方法。另一项主要的衡量方法是每1000个成人中企业家的人数（表12）。
根据考夫曼创业活动指数（Kauffman Index of Entrepreneurial Activity），与全国每100,000个成人中有340个创业活动相比，德州排在第十位（400/100,000）。
9.德州人喜欢搬家
劳方与资方可在美国各个地方不受语言和文化限制地自由移动，这推动了经济的平衡增长和发展。衡量劳动力流动性的一个方法是统计一岁及一岁以上住在与前一年不同房屋的人群的百分数。
2009年，约17.4%一岁及一岁以上的德州人口住在与前一年不同的房屋内，而全国的平均比率为14.9%（表13）。
高迁移率使人们更容易从经济机会少的地方，搬往机会更多的地方。
德州是为商业而存在
Texas对房地产投资商来说，德州是个极具吸引力的地方。这里努力保持"商业友好"的氛围，并且州内经济环境支持商家参与全球经济竞争。
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主席：Joe Bob McCartt, Amarillo；副主席：Mario A. Arriaga, Spring；北里奇兰希尔斯（North Richland Hills）：Mona R. Bailey； 休斯顿：James Michael Boyd；拉瓦卡堡（Fort Lavaca ）：Russell Cain；奥斯汀：Jacquelyn K. Hawkins；Pipe Creek：Kathleen McKenzie Owen；达拉斯：Kimberly Shambley；圣安东尼奥（San Antonio）：Ronald C. Wakefield；以及德州房地产委员会前代表：Avis Wukasch, Georgetown。
Tierra Grande (ISSN 1070-0234)是德州农工大学房地产研究中心发行的季度刊物。德州房地产许可证持有人可免费订阅，其他订阅者需支付20美元/年。刊物中发表的观点仅代表作者的观点，并不表示房地产研究中心、德克萨斯农工大学商学院或德克萨斯农工大学的认同。德克萨斯农工大学为所有年龄层次的人群提供服务，不论社会经济地位、种族、肤色、性别、宗教、残疾或原籍。
